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このページでは、アパートとマンションの投資の違いについて解説していきます。
アパート、マンション、一戸建て住宅などの賃貸不動産経営による投資。
似ているようで異なる、アパート投資とマンション投資の特徴についても確認してみましょう。
アパート投資とマンション投資は、同じ不動産投資となり、家賃収入で利益を得るものです。そのため、大きな括りでは同じと考えていいでしょう。
この2つの違いは、ご存知のとおり建物の種類です。アパート、マンションはそれぞれ構造により耐用年数が異なります。耐用年数は、ローン借入の際にも影響します。特に中古物件を購入する場合は、【（法定耐用年数-経過年数）+（経過年数×20％）】で算出された期間の減価償却が可能です。融資期間は、算出した耐用年数をもとに決まることとなるため、法定耐用年数の長いマンションの方が融資期間を延ばしやすいといえます。
しかし、アパートの場合はマンションよりも比較的安く購入することができる点が特徴です。初期投資額もマンションに比べて少ないため、不動産投資初心者にも始めやすいでしょう。
アパートとマンションでは初期投資額に大きな違いがあります。アパートは主に木造、鉄骨造で建てられるのに対し、マンションはRC造（鉄筋コンクリート造）で建てられるケースが大半です。この構造の違いが、投資額である建築費にも大きくかかわります。そのため、アパートの方がマンションに比べて投資額は安くなることが一般的です。
また、土地の規模によっても建てられる物件が違うように、新築マンション投資用地を購入する場合、さらに投資額は上がります。マンションの場合、アパートに比べて大規模な土地を要することなどが、その理由の一つでしょう。土地を購入したうえでの新築物件の投資は、購入費や建築費高騰などの影響も受け、一般の人にはスタートしづらいかもしれません。
しかし、近年では中古物件が数多く出回っていることも特徴です。自分の投資可能額を定め、中古物件の中から見極めて投資することも方法といえるでしょう。
アパートとマンションでは、耐用年数も異なります。収益物件として建物が機能する期間と耐用年数とがイコールではない点は覚えておきましょう。耐用年数とはあくまでも、経理上、減価償却できる期間のことをいい、機械や建物など対象ごとに年数が定められています。
また、アパート・マンションと種別で異なるわけではなく、構造によって違いがあることも特徴です。
構造別の住居用建物の耐用年数は下記のとおりです。
このように、建物の構造によって減価償却可能な期間が決まっており、RC造について47年間建物購入費を分割して計上することが可能です。アパートについては、構造もいくつかの種類があるため、耐用年数を踏まえて投資することがおすすめです。
メンテナンス費用は、建物の状態に応じて変わります。そのため、どちらか一方の方の負担が少ないとは一概に言い切れません。しかし、建物改修工事費だけをみると、建物の大きいマンションの方が、費用が高くなるのが一般的です。例えば、7階建てのマンションと2階建てのアパートの改修工事では、足場を組まなければならない高さや塗装対象となる平米数も多いマンションの改修工事費の方が高額となります。
また、給湯管破損による水漏れなどの突発的な事故が発生した場合、木造アパートの方がスムーズな対応が可能です。床下がコンクリートであるマンションに比べ、発生源の特定および復旧までが早いため、同じような漏水事故であっても、工事費も抑えることができる場合があります。
不動産投資でポイントとなるのが利回りです。利回りには『表面利回り』と『実質利回り』の2つがあります。物件の売買情報などに記載されている利回りは、『表面利回り』となり、下記のように年間の家賃収入に対する投資額（物件購入価格）で計算されたシンプルなものです。
家賃収入がある程度見込める物件を安く購入できれば、表面利回りは上がります。そのため、同じ家賃収入であれば、投資額が高いマンションに比べアパートの方が、利回りが良いという結果になるでしょう。
ただし、賃貸経営はスタートしてからは、下記のような計算方法で算出する『実質利回り』が大きく影響します。
年間家賃収入に対して諸経費が大きいと利回りも下がります。そのため、物件価格が安いということだけを理由に購入するのではなく、物件の状態や立地など総合的に判断すべきといえるでしょう。
不動産投資に重要な家賃収入の増減にかかわるのが空室です。
賃貸物件のため、入退去が繰り返されることは当然ですが、空室状況が続き家賃収入が減少したのに、例年よりも経費がかかり赤字となるケースも少なくありません。どのような物件であっても空室リスクがある点は覚えておく必要があります。そのため、不動産投資においては、リスクをできるだけ小さくするという考え方も重要です。一般的に、新築物件により築年数の経過した物件の方がリスクが高く、築年数の影響を受けやすいのがアパートといえます。
経年による空室リスクを抑えるためには、物件種別だけでなく、周辺状況や利便性など物件の立地を考慮した物件選びがポイントでしょう。
居住性の維持は、空室リスクを軽減させる対策としても捉えられます。『入居促進』や『入居率アップ』という言葉を耳にすることもあるかと思いますが、これらは物件に付加価値をつけることで、居住性を維持し入居率や入居者満足度を高める対策のことです。
賃貸物件において、入居者に需要のある設備は年々変化しており、近年では宅配ボックス完備の物件も増えています。こういった設備は、単身者向け・ファミリー層向けで多少異なることも特徴でしょう。
設備を新設する経費などは、アパートとマンションどちらも大きく変わりませんが、費用対効果については、建物自体の性能が高いマンションの方があるといえるでしょう。しかし、マンションの場合は設備によって後から工事ができないものもあるため、注意が必要です。
アパートとマンションでは、資産価値についても違いがあります。
建物だけで考えると、想像するとおりマンションの方が、資産価値が高いといえます。築20年近いマンションの場合、大きなリフォームをすることなく、そのまま投資物件として運用も可能です。しかし、アパートの場合は、一定の築年数が経過すると建物価値自体は下落します。そのため、安く購入してリフォームを行い、収益物件として運用するケースが多いことも特徴です。ただし、アパートはマンションと違い、建て壊して土地として新たに運用しやすいという点がメリットでしょう。
いずれの場合も、資産価値を維持するためにポイントとなるのが立地です。立地が優れていると建物価値が下落しても土地の価値は下がりません。また立地が良いという点で収益物件としての価値も延びる場合もあります。
ここまで、アパートとマンションの建物自体の特徴や投資にかかわる様々な点での違いを説明してきました。
建物本来の性能や評価から考えるとマンション投資が有利かと捉えられますが、あくまでもどちらが“自分にとってメリットのある不動産投資なのか”という点がポイント。
最後に、マンション投資と比較したアパート投資のメリットについてもお伝えしましょう。
不動産投資の目的として節税を重視している場合におすすめなのがアパート投資です。冒頭でお伝えしたとおり、木造アパートは、マンションに比べて耐用年数も短いことが特徴です。しかし、耐用年数が短いが故に毎年の減価償却費が大きくなるというメリットがあります。
このように経過年数が同じでも、耐用年数には大きな差があります。不動産購入費を耐用年数に合わせて計上することとなりますが、年数が少ない方が1年の計上額が大きくなるため、節税という面では魅力があります。
不動産所得は、その他の所得と損益計算が可能なことから、高収入のサラリーマンの節税対策としても活用できるでしょう。
アパート投資の大きなメリットといえるのが、運用方法の変更が効くという点です。アパートであれマンションであれ、建物は経年劣化により古くなります。建物の資産価値が下がるだけでなく、維持をするための費用も高額になるのが難点です。一般的に築年数に応じて家賃も下落するため、収入と支出のバランスがとれない等のリスクがあります。
アパートの場合は、経営難になったときの選択肢がいくつかあるという点が特徴です。一棟のアパートであれば、建物を取り壊すことも難しくはありません。取り壊し後に、そのまま土地として残すことや、駐車場用地としての活用、新たに新築アパートを建てる等の運用が可能です。長期保有による不動産投資を検討している場合は、状況に応じて運用方法の変更が効くアパート投資も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
入居率についての記載があり、劣化対策等級3が標準仕様のアパートを建築する大阪の不動産会社を3社紹介します。
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| ハウスクリエイト | アイケンジャパン | ⼤和財託 | |
|---|---|---|---|
特徴 |
満室状態で投資をスタートできる | 社会⼈⼥性をターゲットとした物件を扱う | 医師向けの資産形成コンサルあり |
物件の立地 |
10分以内 の⼟地紹介可 |
15分以内 の⼟地紹介可 |
10分以内 の⼟地紹介可 |
住宅性能 |
防音耐震防犯防火 |
防音耐震防犯防火 |
防音耐震防犯防火 |
管理 |
3～5% | 不明 | 5% |