投資するアパートはペット可にすべき？

「ペットと一緒に暮らしたい！というニーズが増えているのはよく耳にするけれど、投資するアパートもペット可物件にした方がいいのかな？」

このように、ペット可物件への投資を考えている方に向けて、需要やメリット・デメリットについて解説します。

ペット可物件の需要は高い？

結論からお伝えすると、日本のペット飼育現状から考えて、ペット可物件の需要はニーズが高いといえます。

ペットを飼っている家がある一方で、さまざまな理由により、ペットを飼うことができない人も多くいます。ペットを飼育したいという意向はあるが、飼育していない方に向けた一般社団法人ペットフード協会の調査によると、ペット飼育を阻害している大きな理由は、「集合住宅に住んでいて、禁止されているから」というデータがあります。

また、新しくペットを飼育しはじめた頭数の推移をみると、2019年から2020年にかけて大幅な増加傾向がみられます。コロナ渦で自宅時間が増えたことも一因として考えられるでしょう。

このような背景を考えると、ペット可物件は、今後さらにニーズが高まる可能性を秘めています。

※参照元：平成30年全国犬猫飼育実態調査 ペット飼育阻害要因｜一般社団法人ペットフード協会[pdf]（https://petfood.or.jp/data/chart2018/8.pdf）

※参照元：平成30年全国犬猫飼育実態調査 主要指標 サマリー｜一般社団法人ペットフード協会[pdf]（https://petfood.or.jp/data/chart2020/3.pdf）

ペット飼育ができる物件にも種類がある

ペット可物件

名前の通り、ペットの飼育は可能ですが、ペットを飼育している人と飼育していない人が混在する物件です。ペットを飼っている人にはうれしい物件ですが、飼ってない人の中には、ペット自体が苦手だったり、アレルギーを持っている方がいたりする可能性もあります。そのため、住人同士のトラブルや近隣住民からの苦情が発生する可能性があります。

ペット共生物件

ペット共生物件は、ペットと一緒に暮らすことを大前提として建てられています。そのため、入居者のほとんどがペットを飼育しており、飼っていないとしても、動物好きな方が多いでしょう。ただし、オーナー側から考えると、ペット飼育を可能にする設備への初期費用が必要となります。

ペットを飼育できる物件に投資するメリット・デメリット

メリット

大きく分けて3つのメリットがあります。

• 入居率アップにつながる
• 賃料や敷金などを高く設定できる
• 長期入居してもらいやすい

ペット飼育できる物件の需要に対して、供給数が少ないため、ペット不可物件にするよりも入居率アップにつながりやすくなるでしょう。多少立地が悪くても集客可能なケースもあります。また、ペットを飼える物件の絶対数が少ないことから、賃料やクリーニング代など、敷金などを少々高くしたとしても入居してもらえる可能性も高くなるでしょう。さらに、物件の少なさから転居先を見つけることが難しいという理由で、長期にわたって入居する方が増えるでしょう。結果、空室率を下げることにもつながります。

ペット可物件とペット共生物件を分けて考えると、ペット共生物件の方がペットに対する意識が高く、マナーが良い人が入居する傾向にあります。ペットを飼っていない入居者とのトラブルを軽減できる可能性が高いのが大きなメリットでしょう。

デメリット

ペット可にすることで発生しがちなデメリットは主に2つです。

• 原状回復費用が高額になりやすい
• 既存の入居者や近隣住民からクレームがでやすい

ペットを室内で飼うと、爪などで壁や床、柱を傷つけたり、汚れをつけたりという問題が発生してしまいます。また、ペットの毛が排水口につまる、糞尿の臭いが床にしみこんでとれなくなるといったケースもあるでしょう。そこで、原状回復費用が高くなるリスクがあるのです。

さらに、ペットの鳴き声がうるさい、臭いが気になるといったクレームが発生することも考えられます。場合によっては、既存の入居者が退去する可能性もゼロとはいえないでしょう。

物件の種類で分けて考えると、ペット可物件では、ペット不可だったものを途中からペット可に変えることが難しくなります。既に入居者がいることがほとんどなので、トラブルが発生するリスクも高くなるでしょう。

ペット共生物件では、内装や設備についてもペットを飼うことを想定した仕様にする必要が生じます。たとえば、傷がつきにくいペット用クロスを貼る、専用の足洗い場を設置するなど、追加費用がかかるのもデメリットといえるでしょう。

ペット可物件に投資する際のポイント

ペット飼育に関するルールを決めておく

物件内で、飼育してよいペットの種類や、個体数、大きさを制限するルール決めがおすすめです。たとえば、大型犬ではなく、室内犬であれば〇頭まで飼育可能など、詳細に設定することが大切です。入居審査の際に、写真の提出を求めるのも効果的でしょう。

飼い方のルールを設定することも忘れてはいけません。たとえば、鳴き声による騒音防止としてバルコニーやベランダでは飼育させないことや、共用のエレベーターや廊下などではペットを抱いて移動するといったルールです。ペットの毛やゴミの扱い方に関するルール設定もしておきましょう。

原状回復の条件を決めておく

退去時にトラブルとなるのが原状回復についてです。事前にペット飼育に対応した仕様に変更し、入居者が気を付けて飼育していたとしても、傷や汚れを避けることは難しいものです。しかし、入居者からすると、最初に思っていた原状回復費用より高いと感じてしまうケースが少なくありません。そこで、契約書にペット飼育による汚れや傷は全て借主負担とするといった特約を記載するなどし、口頭でもしっかりと説明してください。

そして、説明を理解し、条件に合意した方と契約するようにしましょう。また、入居時に原状回復費用として敷金を多く預かり、リスク回避するのも１つの方法でしょう。

ペットも過ごしやすい環境を整える

人間だけでなく、ペットにとっても過ごしやすい環境を整えることは欠かせません。ペット専用の水飲み場や足洗い場などを設置したり、鳴き声が気になりにくい遮音性の高い壁材を使用したり、という工夫が必要です。そうした工夫をすることで、入居者同士のトラブルを回避することにもつながるでしょう。また、柱に防護カバーを設置し、床材は傷に強いフロアタイルにするのも良い方法です。

さらに、ペット可物件であっても、他の入居者とのトラブルが絶えない、共用スペースが整備されていないといった問題が発生すると、入居者が即時退去してしまったり、空室率を上げることにもつながるので注意が必要です。

ペット可物件のメリットをしっかり享受するためには、デメリットを回避する対策を立てることも大切でしょう。

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