アパート経営で覚えておきたい「事業的規模」とは

アパート経営やマンション経営で賃料収入などを得る場合において、不動産所得の規模によってはそれが「事業的規模」に該当することもあります。このページでは、不動産投資における事業的規模について解説します。

事業的規模は不動産所得の計算に影響する基準のこと

事業的規模とは？

アパートやマンションなどの賃貸物件を個人で所有して不動産投資を行う場合、不動産貸付の金額が十分に大きければ不動産貸付事業として判断されることが重要であり、事業性が認められるからこそ得られるメリットも少なくありません。

ただし、不動産投資が事業になるか否かの基準として「事業的規模」に関するルールがあり、基本的には不動産所得や不動産投資の規模などに応じて判断されます。

事業的規模として判断される基準の一例

その不動産投資が事業的規模として判断されるかどうかについては、複数の条件や基準が存在しています。そのため、アパート経営を始める場合も、事前に所有するアパートの部屋数などを含めてチェックしておくことが大切です。

アパート経営が事業的規模に認定されるために、以下の2つの内どちらかの要件を満たさなければなりません

• 1．貸与できる独立した室数がおおむね10室以上
• 2．独立家屋の貸付の場合は収益物件がおおむね5棟以上
• ※駐車場の場合はおおむね5台で1室換算

なお「室数10以上、棟数5以上」という基準から「5棟10室」とも呼ばれ、所有する収益物件や不動産の総数（換算含む）がどちらかの条件を上回っていることが必要です。

共有名義（区分所有）や借地の場合

所有不動産が区分所有であったり、物件が建っている土地が借地であったりしても、それぞれの所有者が自身の所有している物件全体の室数（もしくは棟数）によって要件を満たしていれば、事業的規模として判断される可能性があります。

事業的規模でアパート経営を行うメリット

事業的規模でアパート経営を行う上でメリットになるポイントとして、以下のようなものがあります。

青色申告の特別控除を受けるための条件になる

毎年の確定申告において「青色申告」を選択した場合、いくつかの条件によって控除を受けることが可能です。そして事業的規模として認められている場合、「青色申告特別控除65万円」を利用して、不動産所得からさらに65万円を差し引いて所得税額を決定できることがポイントです。

なお事業的規模として認められていなくても、青色申告であれば10万円の控除を受けることができます。

青色事業専従者給与の適用が可能に

事業的規模として認められている場合、家族を従業員と定めて、一定範囲の金額を給与として経費計上できることも重要です。

家族に給与を支払える条件については、以下のようなものがあります。

• 満15歳以上である
• 生計を同じにしている
• 6ヶ月以上にわたって専従者として従事する
• 他の職業に就かずもっぱら事業主の仕事に従事している

なお、経費計上できる金額については、青色申告で届け出た金額の範囲内で相当分とされています。

取り壊しなどにかかる経費の範囲が広がる

事業的規模として不動産投資を行っている場合は、地震や火災などの災害によって物件が被害を受けたり取り壊したりするような場合、損失額や経費の全額を経費計上することが可能です。加えて、当該年度の所得だけでは損失分をカバーできない場合、3年間にわたって赤字を繰り越せることもポイントです。

事業的規模として認められていない場合、損失として計上可能な金額は、その年度における不動産所得として得られた金額が上限となり、翌年以降の繰り延べはできません。

家賃滞納（回収不能）による収入減少のリスクを減らせる

入居者の破産や経済的困窮など、賃料の支払が滞ったり支払が困難になったりして、賃料が回収不能になることもあるでしょう。このような場合、家賃収入が減少してしまう、所有者が得られる不動産所得も減少してしまいます。

ただし、事業的規模として認められている場合、「回収不能になった賃料」については損失として経費計上することが可能であり、所得税や住民税の減額へつなげることが可能です。

なお、家賃滞納が直ちに回収不能と判断されるとは限らない点にも注意してください。

事業的規模でアパート経営を行うデメリット

事業的規模としてアパート経営を行うに当たって、デメリットが存在することも覚えておきましょう。

事業税が掛かる

事業的規模として認められるということは、事業として継続的に営まれているということになるため、不動産所得についても事業税が課税されます。そのため収入額によっては事業的規模にした方が損になるケースもあり得るでしょう。

帳簿の作成が必要になる

青色申告で特別控除65万円の適用を受けたいと考えた場合など、適切に帳簿を作成しておかなければなりません。また、税務署から事業内容や収入状況などについて問合せや調査が行われる際にも帳簿を提示して説明することが必要です。

配偶者控除や扶養控除が受けられなくなる

事業専従者給与を家族へ支払った場合、その家族については配偶者控除や扶養控除といった控除の適用外になります。そのため、支払う給与の額が控除額を上回るように考えしなければなりません。

まとめ

アパート経営のような不動産投資を行う場合、あくまでもメインの給与などに追加で得られる副業収入といった考え方でいくのか、不動産貸付事業として営んでいくのか、事前にきちんと考えることが大切です。

事業的規模として認められた場合、事業性に応じて税制上の優遇措置などメリットを受けられることもある反面、事業税の課税や帳簿作成の負担増といったデメリットもあります。

まずは所有するアパートの規模と事業的規模の基準を照らし合わせ、自分なりの事業目的とのバランスを考えていきましょう。