アパート経営の修繕費と資本的支出は何が違う？

アパート経営では、設備の交換や外壁の補修・塗装など、さまざまな出費が発生します。大別すると修繕費と資本的支出の2種類がありますが、違いをしっかり把握することが重要です。ここでは、修繕費と資本的支出の違いや、判断するポイントを解説します。

修繕費とは

修繕費は、主に老朽化した部分の原状回復や、補修・修繕のために必要な費用のことをいいます。元通りにする・原状回復するという点がポイントで、主に以下の費用は修繕費で計上する必要があります。

• 雨漏りなどによる屋根の補修・修理工事費用
• 塗料の劣化に伴う外壁・屋根塗装費用
• 入居者の入れ替えに伴って発生した壁紙や畳の張替え・交換費用
• 故障した設備の修理費用
• 新しい設備への交換費よう

雨漏りの修理費用や外壁・屋根塗装、いわゆる原状回復に必要な費用などは、修繕費に当てはまります。また、設備の交換費用も修繕費に該当しますが、旧設備と同等の性能を有する場合に限ります。もし旧設備より高性能なものを導入した時は、後述の資本的支出で計上する必要があります。

資本的支出とは

資本的支出は、固定資産の使用期間を伸ばしたり、価値を高めたりするための費用をいいます。修理や改修・改良によってアパートの価値向上が見込まれる時は、修繕費ではなく資本的支出で計上する必要があります。

例えば、以下に該当するケースは資本的支出で計上します。

• 外壁・屋根塗装に以前より耐久性や耐候性が高い塗料を採用した
• 以前よりも高グレードの設備に交換した
• 機能向上のためにキッチンや水回りをリフォームした
• 資産価値向上を目的としたリノベーションを行った
• 居住性を高めるために間取りを変更した

外壁・屋根塗装で従来よりも高性能の塗料を選んだ時や、高グレードの設備へと交換した時は、費用を資本的支出で計上しましょう。また、資産価値を高めるリフォーム・リノベーションも資本的支出に該当します。原状回復を目的とした修繕の枠を超えていますので、修繕費で計上してはいけません。

修繕費と資本的支出を判断するポイントとは

修繕費と資本的支出は、一見すると見分けが付きにくいケースも珍しくありません。もしどちらで計上したらよいか判断に迷った時は、下記で挙げるポイントをチェックしてみましょう。

少額又は周期の短い費用か

修繕費と資本的支出を見分けるポイントの一つが費用です。修理や改修に要した費用が以下のいずれかに当てはまる場合、修繕費として計上できます。

• 一つの修理・改修に要した費用が20万円未満である
• 一般的に3年以内の期間を周期として修理・改修が行われることが多い修理や改修

一つあたりの修理・改修費用が20万円未満の場合は、3年に1回程度のペースで修理・改修を行うものについては、修繕費で計上可能です。どちらか一方でも条件を満たせば、修繕費に当てはまることを覚えておきましょう。

形式基準による修繕費の判定

形式によって修繕費かどうか判断する方法もあります。一つの修理や改修に要した費用が下記のいずれかに該当する時は、修繕費として計上することが可能です。

• 支出した金額が60万円未満である
• 支出した金額がその固定資産の前期末における取得価額の10%相当額以下である

支出金額が60万円未満の場合か、前年度末時点でのアパート取得価額に対し、10%相当額以下の出費であれば、修繕費に当てはまります。

資本的支出と修繕費の区分の特例

資本的支出と修繕費は、区分における特例が設けられています。資本的支出と修繕費のどちらに該当するのか不明瞭な場合、支出した金額のうち少ないほうを修繕費として、残りを資本的支出として計上することが可能です。

• 修理・改良に要した費用の30%相当額
• 固定資産の前期末における取得価額の10%相当額

なお、特例は毎期継続して計上が必要です。経費処理が複雑になるので注意しましょう。

災害の場合の資本的支出と修繕費の区分の特例

もしアパートが災害で被災した場合、修理などで支出した金額のうち、以下に当てはまるものを修繕費として計上できます。

• アパートを原状回復するために支出した費用
• 被災前と同等の状態を維持するために実施した補強工事
• 支出した金額のうち、修繕費か資本的支出か明らかでないものは、支出した金額の30%相当額（残額は資本的支出として計上）

地震や台風で被災した時は、原状回復などに要した費用を修繕費で計上可能です。

税金への影響

修繕費と資本的支出は税金に影響するため、しっかり分けて計上しましょう。翌年以降の節税効果にも関わりますので、適切に会計処理することが求められます。

修繕費は一括で経費計上できますので、単年度で大きな節税効果が生まれます。例えば外壁塗装で150万円かかった場合、修繕費に当てはまるなら、その年度内に一括計上することが可能です。そのため、翌年の所得税や住民税額は大きく下がる可能性があります。

一方、資本的支出の場合は減価償却が必要になります。減価償却の期間はアパートの構造によって異なりますが、修繕費とは違って費用の一括計上ができません。もし外壁塗装で150万円かかった時は、毎年数万円ずつ計上し、費用を償却していくことになります。しかし、単年度での節税効果は薄いものの、長期的な節税につながります。

まとめ

アパート経営をしていると、外壁や屋根の塗装が必要になったり、設備の修理・交換を求められたりと、その都度こまかな出費が発生します。ただ、支出した金額や修理・改修の目的によって経費時の種類が変わりますので、修繕費と資本的支出の違いを覚えておきましょう。

主に原状回復や機能の維持が目的であれば修繕費、機能や資産価値の向上が目的であれば資本的支出に該当します。ただし、一概にいえないケースも多々あるため、迷った時は上記で解説したポイントを元にして、個別に判断しましょう。