アパート投資は現金購入とローンのどちらがよいのか？

アパートの不動産物件を購入して投資を行う場合、購入方法は現金とローンどちらの方がメリットがあるのでしょうか。現金購入・ローン購入それぞれの特徴について見ていきましょう。

現金で購入するメリット・デメリット

不動産投資に使うアパートを現金で購入には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

投資用不動産を現金で購入するメリットは、利息の返済やローン手数料を節約できる点です。そのため物件の購入総額自体が必要最低限の額となり、初期投資を下げることにつながるでしょう。

また、ローンを組みにくい属性を持った方でも投資用不動産を購入できる、融資を受けづらいような訳あり物件でも購入できる点などがメリット。毎月のローン返済がなく、購入手続きもスムーズに済ませられるなどの点が現金購入ならではのメリットです。

デメリット

不動産投資には「レバレッジ効果」といって、例えば購入金額2,000万円の物件を頭金150万円でローン購入した場合、頭金のみの投資で収入によるリターンを得られるという現象があります。現金で購入してしまうと、このレバレッジ効果が得られないのがデメリットです。

また、現金で購入する場合はローンと違って自分の予算範囲で物件を選ぶことになるため、購入金額が少ない=家賃収入が低い傾向にある物件を購入することになります。そのため収益も多くは期待できないでしょう。

ローンを組んで始めるメリット・デメリット

不動産投資に使う物件を投資用ローンによって購入すると、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

投資用ローンを組んで不動産投資を行うと、前述の「レバレッジ効果」による恩恵を得やすくなります。頭金のみの投資で家賃収入が得られるため、投資としての効率が大幅に改善するでしょう。

また、多額の自己資金を貯めなくても高い賃料収入の期待できる不動産物件を購入しやすくなる点もメリットです。投資用ローンを組めば団地信用生命保険に加入できる点も、不動産投資を安定して行う上でのメリットとして働くでしょう。

デメリット

投資用ローンを組む上での最大のデメリットは、ローンの金利や手数料などの負担が発生する点です。そのため投資に必要な総額としては現金購入の場合よりも膨れ上がる可能性が考えられます。

また、ローンを組む場合は融資のための審査機関が発生するため、実際に物件を手に入れられるまでに多少の時間がかかります。担保として購入した不動産を設定する必要がある点や、毎月のローン返済が必要になるといった点にも注意しましょう。

現金で購入したほうがよいケース

投資用の不動産物件を現金で購入した方が良いのは、以下のようなケースに当てはまる人です。

融資が受けにくい物件の購入を考えている場合

投資用物件といえばローンで融資を受けて購入という流れをイメージする人も多いでしょう。しかし実際には、違法建築や既存不適格建築物であることが理由で、銀行からの融資を受けづらい物件もあるのです。

• 違法建築：建築基準法などに違反してしまっている建物
• 既存不適格建築物：当時は適法だったが、その後の法改正で適合しなくなった建物

こうした訳あり物件を投資用に購入する場合、投資用ローンの融資をしてくれない銀行は多いでしょう。そうした場合は現金で購入してしまうのも1つの方法ですが、訳あり物件は購入後の収益性も低いため、現金で購入する場合は慎重に決断しましょう。

物件購入のスピードを重視している場合

前述の通り、物件の購入をできるだけスムーズに済ませたい場合はローンより現金の方が適しています。ローンでの融資を受ける場合、まず銀行探しから始まって手続きを行い、審査を受け…という流れに約1ヶ月は期間を要します。

そのため自己資金に余裕があって、予算内の物件がすぐに見つかった場合には、現金で購入してしまった方がスムーズに手続きが進むでしょう。物件の購入を急いでいる人は特に、現金の方が時間の節約になります。

ただし物件の購入を急いでいたとしても、条件の悪い物件を購入してしまわないよう、物件選びには慎重になりましょう。短期間の間に物件の購入が必要な場合ほど、丁寧に物件ごとの特徴を比べましょう。

相続税対策を考慮したい場合

相続税の節税や対策が目的の場合には、物件を現金で購入した方が良い場合があります。例えば亡くなった遺族からの相続財産の価値を計算する場合、土地や建物は実際の価格よりも安く評価されます。資産を多く持っている場合には、現金として手元に置いておくよりも不動産に換えてしまった方が相続税を安くできます。

実際、相続財産の価値としては不動産物件は7～8割で評価されてしまいます。そのため5,000万円の物件だとしたら、相続財産としての評価額は3,500万円程度まで下がります。損をせずに相続税額を抑えるなら、物件自体の価値は5,000万円の状態で変わりませんから、節税対策として有効です。

高い利回りを目指した投資を望んでいる場合

なるべく利回りの高い投資を行いたいという人は、現金での購入がおすすめです。ローンを組んで物件を購入する場合、金利や手数料が支出として支払われていきますから、費用によって利回りが下がってしまいます。投資としての効率や利回りを重視するなら、現金での購入も検討してみましょう。

ローンを組んで始めたほうがよいケース

投資用ローンを組んで投資用物件を購入した方が良いのは、以下のようなケースです。

少額の資金でレバレッジを使った投資を希望する場合

自己資金が少ない場合や、少額の投資資金でレバレッジを狙った投資をしたい場合には、ローンを組んで投資用物件を準備するのがおすすめです。銀行からの融資が可決されれば、自己資金では購入できないような物件も購入可能になります。そのため初期投資額の少なさに反して、より大きな利益を期待することもできるでしょう。

例えば自己資金500万円で物件価格2,500万円のアパートを購入下場合、年間収入が250万円だとすると、利息で60万円が差し引かれたとしても十分な年間収入を期待できます。融資までに多少の時間はかかるものの、持っている資金以上の物件を購入してハイリターンを狙えるのが投資用ローンのメリットと言えるでしょう。

安定して高収入を得ている場合

すでに安定して高収入を得続けている場合は、社会的な信用が認められやすいため、より良い条件で投資用ローンを組むこともできるでしょう。ローンを組む際には審査が行われますが、審査で評価される返済能力によっては融資割合の高さや金利の低さ、融資期間の長さなどで優遇されます。

金融機関によってローンの条件は異なりますが、融資期間が長いほど月々の返済額が減ってキャッシュフローも安定しやすくなるでしょう。ちなみに一棟アパートやマンションに投資をする場合、年収1,500万円以上がボーダーとされています。

生命保険の代用として活用したい場合

不動産投資の目的を生命保険の代わりとして考えている人は、ローンを組んで投資用物件を購入した方が良いでしょう。ローンを組むことによって「団体信用生命保険」に加入できるようになり、不測の事態で契約者がローンを返済できなくなった場合にも、生命保険会社から残債額が返済されます。

自分だけではなく、自分以外の家族に安心して資産を残すためには欠かせないものですから、ぜひローンを組んで団体信用生命保険に付帯して加入しておきましょう。

まとめ

アパート投資をはじめ、投資用の不動産物件を購入するための方法は現金、ローンなど人様々です。どの方法を選ぶかは、本人の収入状況や投資を行う目的などによって慎重に決めましょう。

また、購入方法によっては物件を入手するまでのスピードが異なりますが、現金・ローンどちらの方法を選ぶ場合でも焦りは禁物です。予算や期間に惑わされず、本当に望んだだけの収益を得られるかどうかを慎重に判断して購入物件を選びましょう。