アパート投資で法人化するメリットはある？

アパート（不動産）投資を個人で行っている場合、法人化するのが良いのか迷っている方もいるでしょう。そこでこちらの記事では、法人化を行った場合のメリットとデメリットを紹介しています。また、法人化までの流れもまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

アパート（不動産）投資の法人化とは

アパート（不動産）投資の法人化とは、新たに法人を設立し、その法人にアパートを所有させて経営をしていく方式を指しています。近年、法人によるアパート経営が注目されていますが、これは「法人設立までのハードルが低くなった」「個人よりも法人の方が税率が低くなってきた」といった理由が考えられます。

アパート経営を法人化した場合には、収入は法人から給料をもらう形になります。さらに、個人でアパート経営を行っている場合には、家賃収入を得られるのはアパートを保有している個人のみになりますが、法人での経営になると家族を役員として収入を分散することも可能となります。

法人化する目安の所得

法人化する目安としては、一般的に「個人の合計所得が概ね1,000万円を超える場合は法人化する方が良い」とされています。これは、個人の所得税が所得に応じて税率が上がる累進課税制度を採用していることによるものです。また、個人の場合には、所得に対して課税が行われる住民税も発生します（住民税は所得に対して一律10%の課税）。

資本金1億円以下の法人に対する実効税率はおよそ35%ほどになります。それに対し個人の場合、所得が「695万円超900万円以下」の場合には、所得税と住民税の合計税率が33%となりますので、法人と個人の税率の差はあまりありません。しかし個人の所得が「900万円超1800万円以下」の場合は、所得税と住民税の合計税率が43%となるため、法人よりも税率が高くなります。

以上から、個人の総所得金額が900万円を超える場合は法人化を検討した方が良いということになるものの、法人化にはさまざまな費用がかかるため、1000万円を目安として考えると良いでしょう。

アパート投資で法人化するメリット

アパート投資を法人化すると、さまざまなメリットが得られます。ここでは、どのようなメリットが得られるのかを見ていきましょう。

節税対策がしやすくなる

アパート経営を法人化した場合、節税対策がしやすくなるという面があります。これは、個人と法人では課税される仕組みが異なる点が関係しています。個人の場合は所得税が累進課税となっていることから、所得が増えると税率が段階的に上がっていきます。

以上から、所得が上がれば上がるほど、法人化を行った際に得られる節税効果を高められるといえます。

相続税対策になる

法人化により相続税対策になるという面もあります。

新しく設立した法人がアパートを所有してから3年が経過すると、資産の評価額を小さくすることが可能となります。この点から相続対象となる株価を下げられるため、相続税を抑えることにつなげられます。

役員報酬を経費にできる

アパート経営を法人化した場合には、役員とした家族に役員報酬を支払えるようになりますが、この時に支払う役員報酬は経費として扱えます。この点から、所得を減らして節税を行うことが可能となります。

ただし、役員報酬は客観的に見て適切な額である点が大切です。節税を行おうとして役員報酬をむやみに高く設定してしまうと、所得税や住民税が高くなってしまうといったケースもあります。そのため、役員報酬の額は慎重に検討することが重要です。

相続時に遺産分割しやすい

不動産を相続する場合には分割がしにくいという面があります。共有名義などの方法もあるものの、その後の経営などにおいてトラブルが発生しやすいともいわれています。

その点アパート経営を法人化した場合には、相続の対象は株式となるために遺産分割がしやすくなるというメリットがあります。このような点から、相続に関する煩雑な手続きを簡単にする、という点にも繋げられます。

家賃収入の分配に贈与税がかからない

個人でアパート経営を行っている場合には、その収益は所有者本人のものにしかなりません。そのため、家賃収入を相続人に渡す場合、1年のうち110万円を超えてしまうと贈与税が発生します。

しかし、法人化して相続人に家賃報酬という形で渡すことで贈与に該当しなくなるため、贈与税を課税されず家賃収入の分配が可能となります。この点から、贈与税の非課税枠について考慮する必要がなくなります。

短期譲渡時の税負担を減らせる

個人が所有する不動産を売却する場合の税率は、所有期間によって変わってきます。例えば、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡」となり税率は39.63%、5年を超える場合には「長期譲渡」となり税率は20.315%となります。そして、法人が所有する不動産を売却した場合、税率は最高でもおよそ35%となります。

以上から、税率だけで考えると短期譲渡を行う場合には法人の方が有利といえます。

赤字の繰越期間が個人よりも長い

個人と法人では「赤字の繰越期間」が変わります。個人の場合赤字は3年繰り越せるのに対し、法人は10年間の繰越が可能となっています。さらに、アパート経営においては初年度に減価償却による会計上の赤字が発生することになりますが、利益が多く出た年に赤字を繰り越して相殺し、納税額を減らすことも可能です。

アパート投資で法人化するデメリット

法人化を行うさまざまなメリットをご紹介してきましたが、デメリットもあります。ここでは、法人化を行った際に考えられるデメリットについてまとめました。

費用がかかる

法人化を行う場合、登録免許税や定款作成時の手数料などさまざまな費用が発生します。どのくらいの費用が必要になるのかはケースによって異なりますが、手続きや書類の作成など複雑な部分があるため、司法書士に任せるといった選択肢もあります。この場合も依頼する際に費用が発生します。

途中から法人化すると新たに税金がかかる

個人でアパート経営を行っており途中から法人化する場合には、不動産取得税と登録免許税がかかります。このうち、不動産取得税に関しては固定資産税評価額の4%が課税されます。

さらに個人が法人にアパートを贈与した場合には時価での売却とみなされるため、譲渡所得が発生する場合があります。このように、アパートの法人化にあたっては会社贈与や現物出資、売買といった方式がありますが、どの方式を選択するかにより税金が変わってきますので、税理士への相談がおすすめです。

運営費用がかかる

法人として経営を行っていくには、税務に対する知識が必要となるほか、帳簿の作成についても個人での経営を行う場合よりも難易度が変わってきます。

このような点から法人での経営を行う場合には、税理士に依頼をすることが多くなります。例えば確定申告を依頼する場合の費用相場は10万円から30万円とされています。また、税理士と顧問契約を結ぶ場合もあるかもしれません。この場合は月額3万円ほどが相場とされています。

税務調査が入る可能性がある

税務調査とは、正しく税金の徴収を行う目的で行われるものです。法人での経営を行っていく場合、税務調査が入る可能性は個人と比較すると高くなるとされています。これは、法人は個人事業主と比べると数が少ないこと、法人の方が事業規模が大きいということなどが挙げられます。

アパート投資で法人化する際の流れ

実際にアパート投資を行っており法人化をしたいと考えたときにはどのような流れとなるのでしょうか。ここでは、法人化する際の流れについてまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

所有方式を決める

アパートの経営を法人化する場合には、まず「所有方式」を決定します。

• 建物のみ所有方式：法人が建物を保有して個人から土地を借地する方式
• 土地建物所有方式：法人が土地も建物も保有する方式

「建物のみ所有方式」は建物だけの投資となるために初期費用を抑えられますが、地代が発生する点から収益性が悪くなります。また、「土地建物所有方式」の場合は地代が発生しないため収益性が高くなる点がメリットですが、土地の購入が必要であることから初期費用が高くなるという面もあります。

印鑑を作成する

法人化を行うには、会社実印と会社銀行印の最低でも2本の印鑑が必要です。

会社実印は、登記申請や高額な取引を行う際に必要となる、非常に重要な印鑑ですので設立前に作成し、印鑑登録を行っておきます。また、会社銀行印は法人名義の銀行口座開設などを行う時に必要となりますので、こちらも前もって作成しておきましょう。

定款の作成・公証人による定款認証をする

法人設立の際には、会社のルールブックともいえる「定款」の作成が必要です。この定款の内容は、会社法をしっかりと理解した上で作成することが大切ですが、もし個人での作成が難しい場合には公証役場にあるフォーマットを確認してみると良いでしょう。また、司法書士に依頼するのもひとつの方法です。

定款を作成したら、公証役場で認証を受けるための手続きを行います。これは、定款が正当な手続きにより作成されたことを公証人に証明してもらう手続きとなります。

必要書類を作成する

上記でご紹介している定款の他にも、法人を設立する場合にはさまざまな書類が必要となります。例えば下記のような書類を作成・用意します。

• 登記申請書
  登記申請に必要な書類。法務局のサイトにて書式が入手可能です。
• 就任承諾書
  取締役への就任を承諾したという点を証明する書類（取締役が1人の場合は不要）
• 取締役の印鑑証明
  発行後3ヶ月以内のものが必要です。

上記のほか、「登録免許税分の収入印紙を貼付した台紙」「印鑑届出書」「資本金振込を証明する書類」などが必要となります。

法務局で登記申請を行う

定款の作成後は公証役場にて認証を受けますが、その後には法務局で設立登記申請と会社印の登録を行います。設立登記申請では、会社に関する情報を登記簿に登録することになりますが、この登録により登記簿謄本として会社情報を取得できるようになります。

登記は、登記申請や会社印の登録が終わって受理された後、およそ1〜2週間で完了します。

各種書類を提出する

会社の設立を行う際には市町村の役場や都道府県税事務所、税務署などに対する届出も必要です。それぞれに書類を提出することになりますので、必要書類を準備して提出します。

必要となる書類はさまざまなものがあるため、税務署や市町村役場、法務局などと相談しながら進めていくことにより、過不足なく必要な書類を揃えられるでしょう。また、税理士や司法書士に依頼するという選択肢もあります。

法人として資金調達を行う

法人設立終了後は資金調達が必要となるため、融資をしてくれる金融機関を探しましょう。ここでは、設立法人の事業が「アパート経営のみ」という点がポイントとなってきます。もし、それ以外の事業を行っている場合には、建設するアパートが設備投資として見なされるため融資期間は最長20年となります。

対してアパート経営のみを行っている法人の場合には、個人とほぼ同じと見なされることから耐用年数に応じた期間の融資が受けられます。

法人でアパートを建築する

資金の調達が完了した後は、法人名義でのアパート建築を行います。もし個人名義でアパートの建築を行った場合には個人と法人にてアパートの売買を行うことになります。

もし売買を行う場合には、個人と法人の両方に不動産取得税や登録免許税がかかることから、負担しなければならない金額が増えます。後々の負担を増やさないためにも、法人名義でのアパート建築を行うようにしましょう。

役員報酬を決める

アパート経営を法人化するには、役員報酬の決定が必要です。一般的には、アパート経営を法人化した場合には親族が役員となり、収益を役員報酬として配分します。この役員報酬の金額を決められるのは原則として年に1回となっていますので、計画的に設定を行うことが必要となります。

まとめ

アパートの経営を行う中で、法人化するメリットやデメリット、また法人化までの流れについてご紹介してきました。法人化を行う場合には、メリットだけではなくデメリットもある点をしっかりと把握することが大切です。その上で、実際に法人化を行うかどうかを検討しましょう。

もし、法人化するのが良いのか個人のまま経営を行っていくのが良いのか迷った場合には、専門家に相談してアドバイスを受けることがおすすめです。事業の状況などをもとにしたアドバイスが受けられますので、検討の大きな参考にすることができるでしょう。