アパート投資の初期費用は？

アパート投資の初期費用はどれくらいかかる？

アパート投資の際に必要となる費用は、土地代と建築費用のみではありません。

また、自己資金のみでアパート投資を始めることは考えにくく、融資を受ける際にも手数料がかかります。ここでは、アパート投資の初期費用について6つ紹介しましょう。

建築費

まず、アパート投資の対象となる建物にかかる費用として挙げられるのが建築費用です。アパートの構造ごとに価格には幅があります。そのほか、間取りや設備、エリア、会社よっても価格差はあることを覚えておきましょう。木造アパートの建築費は、坪50～70万円程といわれています。

また、新築アパートを建てる場合、建物のほかに敷地の整備についても欠かせません。駐車場の有無、駐輪場の有無などアパートの戸数に応じて備えるべき設備も変わります。これにより建築費用がアップするケースもあるため、しっかりと計画しておくことが必要でしょう。

土地代

土地の購入代金もアパート投資に必要な初期費用です。近年では、土地を購入してアパート投資をする人も増えているため、土地購入代金とそれにかかわる手数料についても計算しておく必要があります。

土地を購入する場合、土地の売買価格の3％プラス6万円が売買の仲介手数料となり、買主が負担することとなります。例えば、売買価格が5,000万円の場合、5,000万円×3％＋6万円＝156万円。
156万円＋消費税10％＝1,716,000円が手数料となります。また、土地の立地や規模などが建物や収益性にも影響することも覚えておきましょう。

アパートローン

初期費用として見落としがちな費用がアパートローンでしょう。

アパートローンでは契約の際、事務手数料、保証料、印紙代などがかかります。事務手数料については、借入金額や借入先である金融機関によって異なります。事務手数料は、借入金額によって算出される定率型と金融機関で手数料設定されている定額型の2つに分かれています。費用を少しでも抑えられるように下調べしておくこともポイントでしょう。

また、アパートローンでは、返済リスクを抑えるために借主に保証会社の加入をさせており、保証料がかかります。保証料の支払い方法は、月々の返済または借入時に一括払いの2つがあるようです。これらのローンにかかわる費用についても頭に入れておきましょう。

登記費用

不動産を取得した場合の手続きの一つが不動産登記です。この不動産登記にも費用がかかります。アパート投資において不動産登記をするタイミングが何度かあります。

例えば土地購入の際には、土地の所有権移転登記をする必要があり、建物であるアパートについては所有権保存登記、アパートローンを利用して融資を受けた場合には抵当権設定登記など、様々な登記をすることとなります。

これらのすべてに登録免許税、司法書士に対する報酬といった費用がかかります。

報酬は司法書士によって異なることも覚えておきましょう。

不動産所得税

まず不動産所得税について、簡単に説明しましょう。不動産所得税とは、不動産を購入または贈与、交換した際にかかる税金のことをいいます。

アパート投資においては、土地の購入、アパートを新築した際に課税されます。通常、不動産所得税は、固定資産税評価額に標準税率の4％を乗じた税額となります。ただし、新築アパートの場合には、新築住宅及びその敷地の税額の軽減措置を受けることができます。これにより、建物については固定資産税評価額から1,200万円控除された額に対し3％（2022年3月31日まで）を乗じる計算方法となり、評価額5,000万円の場合には114万円税額が安くなります。

軽減を受けるためには土地・建物それぞれに要件があるため、事前に確認しておくことがおすすめです。

火災保険費用

建物を長期間運用するにあたって重要な火災保険。アパート投資の際には、火災保険料についても把握しておきましょう。

火災保険には様々な種類があり、保険会社も数多くあります。どのような火災保険に加入するかは、補償の範囲や補償額などから総合的に決めることがおすすめでしょう。火災保険の保険料は、建物構造によっても異なります。例えば、耐火性の高いRCなどの耐火建築物に比べて耐火性の劣る一般的な木造アパートは、30％ほど保険料が高くなることがあります。

5年や10年など契約期間は選べますが、保険料の支払いは契約期間に応じで一括払いとなるケースが大半です。初期費用に加わる保険料も契約期間によって異なるイメージを持ちましょう。また、火災保険については、都度見直しすることも重要なポイントでしょう。

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アパート投資の初期費用をおさえる方法

アパート投資の初期費用を抑える方法は、土地購入代金と建物代金の額に目を向けることです。ここまで6つの初期費用について紹介しましたが、基となるものが建築費や土地購入代金です。不動産投資の対象となる建物が高額になれば、アパートローンにかかる手数料、税金など建物代金に応じて全体的に高くなります。

それらを踏まえると、大規模用地を要せず、建築費も安い新築木造アパートでの不動産投資が初期費用を抑えるポイントともいえるでしょう。

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