アパート投資で注意しておきたい敷金返還債務

アパートの入居者は、家賃などの担保としてオーナーに敷金を預けるのが一般的です。しかし、敷金はあくまで担保のため、入居者の退去時には返還する必要があります。ここでは、アパート投資における敷金返還債務や、地域によって異なる方式について解説します。

敷金返還債務とは

敷金返還債務は、入居者から一度債務として預かった敷金の一部または全額を返還することをいいます。敷金は、入居者が家賃を滞納した場合に家賃へ充填するほか、修繕費用として徴収するのが一般的です。

しかし、入居者に何の問題もなければ、解約時に敷金を返還しなくてはいけません。敷金は、礼金とは違って入居者がオーナーに預けた担保であり、基本的に返還の義務が生じます。正答な理由なく返還を拒んだり、勝手に使ったりすることはできません。

敷金返還債務は引き継がれる

敷金返還債務は、もしアパート売却などでオーナーが変わったとしても、新しいオーナーへと引き継がれます。ただ、地域によって敷金返還債務の考え方が異なりますので、引き継ぎ方式にも違いが見られます。引き継ぎ方式は、大きく分けて関東方式と関西方式があります。

関東方式

関東方式は、入居者から預かっている敷金を新しいオーナーへ渡して決済する方法を指します。そのため、アパートの売買時は敷金返還債務の分が差し引かれて決済されます。

例えば取引価格が5,000万円、敷金返還債務が700万円だった場合、決済金額は4,300万円（5,000-700）となります。このように、関東方式では売買代金の相殺をもって、敷金が引き継がれたとみなします。

関西方式

一方の関西方式は、入居者の敷金を新しいオーナーに渡さず、物件価格で調整する方法をいいます。アパートの取引価格は敷金を含んだものとして考えるため、関東方式よりも見かけ上の決済金額が多くなります。

例えば取引価格が5,000万円、敷金返還債務が700万円のアパートなら、決済金額は5,000万円です。しかし、敷金返還債務の分を考慮しているため、関東方式のように敷金が新しいオーナーに渡されることはありません。

まとめ

アパート投資をするなら、敷金は返還が必要な資金であることをしっかり覚えておきましょう。入居者から預かっている担保ですので、家賃未払いが発生した時など、一部のケースを除いて解約時に返還が必要です。

敷金返還債務は、オーナー変更後もそのまま引き継がれますが、関東と関西では引き継ぎ方式が異なります。ただ、決済時の代金が異なるのみで、最終的な負担額は同じです。アパートを売買する際は、引き継ぎ方式の違いも押さえておきましょう。