アパート投資で重要な出口戦略とは

このページでは、アパート投資の出口戦略について、重要な理由や押さえておくべきポイントをまとめました。物件の売却価格がどう決まるかや売却のタイミングについても詳しく解説していますので、アパート投資を検討している方はぜひお役立てください。

なぜ出口戦略が重要なのか

不動産投資では、出口を迎えてはじめてトータルで収益が出たかを把握できます。アパート投資でも同じです。購入した当初はどんなに利回りが高く稼げる優良な物件だと思っていても、市場や周辺環境の変化によってリスクがいつ顕在化するかが分からないからです。

市場や環境の変化以外にも、減価償却を計上できる期間が終了するときや大規模修繕が近い時期など、いつかは終わるとき、つまり「出口」を迎えなくてはなりません。売却のタイミングを誤ってしまうと、余分な費用が発生したり損失が出たりする可能性があるからです。

タイミングによっては、損失を回避するために売却以外の方法を選択したほうが良いケースもあります。

このように、アパート投資をはじめたら常に出口を意識しておくことが重要です。

出口戦略パターンは大きく3つ

不動産投資、ひいてはアパート投資の出口戦略のパターンには、大きく分けて以下の3つがあります。

収益（投資）物件のまま売却

購入したアパートを、そのまま収益物件として売却する方法です。売却の判断基準として、売却価格の決まり方によっては、資産性で試算するよりも収益性で計算した場合のほうが高値になる物件があります。この場合は収益物件（投資物件）のまま売却するとよいでしょう。収益性をもとに売却価格を算出して買主を探します。

保有している間、高い家賃で入居者を入れている、入居率が高いなどの状態であれば、高く売れる可能性があります。

解体後、更地にして売却

2つめの出口で考えられるのが、アパートを解体して更地にし、土地として売却する方法です。売却の判断基準で、資産性で計算したほうが高値になる物件の場合はこの方法が賢明です。

区分マンション投資では他の所有者もいるためこの方法は利用できませんが、一棟まるごとを所有するアパート投資の場合には、この手段を利用できます。

ただし、更地にして売却する場合、解体前に入居者がいない状態にしなくてはなりません。そのため、入居者との退去交渉が必要など、収益物件としてそのまま売却するよりも手間がかかります。

自己居住用として売却

一棟もののアパート投資では現実的ではありませんが、不動産投資の出口として、次に購入した人が住む用に売却する方法があります。区分マンションや戸建てを購入した場合に見られる方法で、入居者が退去して空室になった時点で買主を探します。

ただ、タイミング良く買主が現われる可能性は低いのが実情です。現在住んでいる入居者に買取を打診するオーナーもいますが、戦略的とは言えません。

物件の売却価格の決まり方

収益性

収益性とは、物件を貸している際に得られる収益から、物件の価格を割り出す方法です。計算式は以下の通りです。

• 収益性＝年間家賃収入÷期待利回り（％）

年間家賃収入とは、1年間で物件から得られる家賃の合計です。アパート投資の場合、7割以上入居している状態なら、満室を想定して年間賃料を計算します。物件にもよりますが、入居率が7割未満の場合は満室時の賃料から1割ほど割り引いて考えます。

期待利回りとは、利回りが何%なら買い手がいるかを導き出す数値です。立地や築年数、入居数など、さまざまな要素が重なって決まります。

資産性

物件の売却価格が決まる基準のひとつです。例えば、立地条件が良く更地での価格が高い場合、収益性よりも資産性で価格が決まります。つまり、土地の値段がアパートの価格となるのです。

土地に建物が建っている場合、一般的には更地にするための費用を考慮して、更地価格の90%程度が資産性による価格と見なされます。

売却のタイミングを考えるポイント

アパート投資の出口戦略として考えるべき売却のタイミングは、どう判断すれば良いのでしょうか。ここからは、売却のタイミングを考えるポイントをパターン別に解説していきます。

市場の動向

市場の動向によって、常に価格が変動しているのが不動産の世界です。不動産価格が高くなっている時期に売りに出すと、物件も高く売れる可能性があります。物件によっては、売買差益（キャピタルゲイン）を得られる可能性もあるでしょう。

不動産市場の動向は、国土交通省が毎年発表している「不動産価格指数」や一般財団法人 日本不動産研究所が発表している「不動産住宅価格指数」を参考にするのが一般的です。

短期譲渡から長期譲渡に変わるとき

土地や建物などの不動産を売却したときにかかる「譲渡所得税」は、物件を所有している期間によって税金の計算が異なります。所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％（所得税 30.63％ ・住民税 9％）です。

一方、 所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合は税率が20.315％（所得税 15.315％・住民税 5％）となり、かなり税率に差があります。そのため、5年以上の長期所有になった段階で売却を考える人も多いです。

減価償却期間が終了するとき

固定資産の購入費用を、耐用年数に応じて分割して費用計上できる「減価償却費」。

不動産の減価償却費は金額が大きいため、費用として計上すると損益通算ができ、課税対象額を圧縮できます。ただし、減価償却期間が終了すると減価償却費が費用として計上できなくなり、課税所得が大きくなります。

そうなると、所得税や住民税がアップしてしまいます。節税目的でアパート投資を考えているなら、減価償却期間が終了した時が出口と考えるべきです。

デッドクロス

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回った状態です。減価償却期間中は、減価償却費を費用計上しても実際にはお金の支出はありません。一方、ローンの返済では実際に支払いが生じていますが、元金返済額は費用として計上できません。

そのため、元利均等返済でローンを組んでいる場合、元金の割合が増える時期に減価償却期間が終了すると、デッドクロスが起こります。

デッドクロスに入ると、キャッシュフローには変化がないのに、帳簿上は黒字になってしまうことがあるのです。そうなると所得税や住民税がアップするため、デッドクロスに近くなったタイミングで売却を考えるのも選択肢のひとつです。

入居者が退去するとき

アパート投資の場合、入居者がいる状態でアパートが引き続き投資用として売買される、いわゆる「オーナーチェンジ物件」となるため、入居者の退去時は出口にはなりませんが、区分マンションや戸建ての場合は、入居者が退去するタイミングも出口となります。

入居者がいない状態なら、実際に自宅として住む家を購入しようと検討している人に対して売却できる可能性があり、売れる対象が広がるからです。

立地環境の良い場所や間取り、設備など、買い手のニーズにマッチしていれば、収益用として売り出すよりも高く売れる可能性もあります。

大規模修繕工事の実施前

アパートやマンションには、共用設備や屋根、外壁など、大がかりな修繕工事が必要なタイミングがあります。一棟まるごととなると費用も多額となるため、修繕費用の支出が予想される前に売却を検討するのもひとつの手です。うまく売却できれば大きな支出を抑えられるでしょう。

出口戦略で押さえておきたいポイント

売却しやすい物件かどうか

出口戦略で失敗しないためにも、物件を購入してからではなく、購入前から売却しやすいかを考えましょう。

賃貸需要のある立地かどうか、そのエリアの不動産が供給過多ではないか、間取りや設備が入居者のニーズに合っているかなど、将来売却しやすい物件かを見定めた上で購入を検討することが大切です。

また、次の買主に金融機関からの融資がつく物件かどうかも重要です。金融機関が、担保価値があると判断する物件を選ぶようにしましょう。

投資目的を明確に

ひと口に不動産投資といっても、節税や資産形成、相続対策など人によって投資の目的はさまざまです。目的が異なれば出口戦略も違ってくるため、はじめから投資目的を明確しておくことが大切です。

例えば、節税目的なら減価償却費を大きく取れる物件、資産形成が目的なら、継続的にインカムゲインを得られる物件を検討し、それに合わせた出口を考えたりタイミングを図ったりする必要があります。

資産価値の維持・向上に努める

アパート投資の出口としてオーナーチェンジ物件としての売却を考えているなら、物件の価値を維持しておくことも重要です。

物件を状態を保つために、日々の管理はもちろん、リフォームやリノベーションなど、状況に合わせて資産価値を向上する工夫も必要となります。

しっかりと管理され、きれいに維持されている物件は、築年数が経過していても高値で売却できる可能性があります。

まとめ

アパート投資を成功させるためには、出口戦略について考えることが重要とお伝えしてきました。出口として特に重要なのが、売却のタイミングです。投資目的に合わせたタイミングや戦略を知り、購入前から出口を想定した上で検討するようにしましょう。