失敗談から学ぶ

アパート投資のあるある失敗談

今や投資の中でも知名度の高いアパート投資。元々は、土地を持つ地主などが資産活用として行うことが大半でした。しかし近年では、地主や投資家はもちろん、サラリーマンなどの一般の人にも選ばれる投資方法として変化しています。

アパート経営の醍醐味は、株や投資信託と異なり、自らが主体となり資産運用できる点でしょう。そのため、アパート経営についての知識、経営に参加している意識を持つことが大切なポイントです。

ここでは、アパート投資によくある失敗談を紹介します。失敗事例を教訓に安定したアパート経営を目指しましょう。

目先の利回りにとらわれてしまった

アパート投資では、新築アパート・中古アパートのどちらの場合にも利回りをもとに判断することとなるでしょう。実はこの利回りには、大きく分けて2つの種類が存在します。

物件広告などで目にする利回りがグロスとも呼ばれている『表面利回り』です。表面利回りとは、年間家賃収入を建物購入価格で割ったものをいいます。アパート運営に伴う諸経費は考慮されておらず、あくまでも建物価格に対しての家賃収入の割合を表示したものになります。

つぎに、ネットと呼ばれる『実質利回り』についても説明しましょう。実質利回りは、年間家賃収入から管理費や税金、修繕費などの年間諸経費、空室損失費用を差し引いた金額を建物購入価格に購入時の諸経費を足した金額で割ったものをいいます。実質利回りは、現実のアパート経営により近い利回りとなり、表面利回りよりも低いことが特徴でしょう。

しかし、アパート投資初心者にとって実質利回りの計算は難しく、広告記載の『表面利回り』を重視しがちな点が失敗する原因といえます。

また、数字だけでは計り知れないアパート投資では、利回りのみ着目せず、物件の立地条件や建物の性能についても考慮することがポイントです。

騒音トラブルが頻発し、入居者が減った

これはアパート経営の途中段階で起こり得る失敗談といえます。アパートには、様々な生活スタイルの入居者が暮らすこととなります。そのため、入居者トラブルはつきもの、といえるでしょう。特にタイトルにある騒音トラブルについては厄介なため、トラブル発生を防ぐ手段として防音対策を取ることも検討すべきでしょう。騒音トラブルの場合、当事者のどちらか一方が退去しなくては解決しないケースが多い点も特徴です。また、発生元である入居者が悪質な場合は、新たな入居者ともトラブルになることも懸念されます。

入居者トラブルは騒音に限らず様々なものがあり、トラブル発生時にどのような対処をするかも重要なポイントです。入居者や建物トラブルの対応は、入居率に影響するものでもあります。安心して管理を任せられる管理会社を見つけておくことも、失敗しないアパート経営には必要といえるでしょう。

修繕費用が想定以上にかかった

建物の修繕として代表的なものが大規模修繕に該当する改修工事です。建物を維持保全するために、アパートの場合は概ね10年を目安として外壁や屋根、共用部の補修・塗装工事を行う必要があります。改修工事は、建物劣化による雨漏りなどを未然に防ぐためでもあり、悪くなった部分を補修する工事とは目的が異なる点にも注意しましょう。

大規模修繕の費用には、足場設置工事費や防水工事費、塗装工事費などが含まれており、規模によって価格差があります。また、建物の劣化状態によって部分的な補修を要するケースが多く、想定費用を上回ることも珍しくありません。

また、アパート経営での修繕費用には、大規模修繕のように計画的に実施する工事のほか、退去時の原状回復、設備不具合による補修工事なども該当します。これらの工事は時期が予測できないため、毎月の家賃収入から修繕費用を積み立てるなど、計画的に管理することが失敗しないポイントです。

リスクを極力避けられる
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