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アパート投資をしている会社員のなかには、確定申告をどうするべきか迷っている人もいるでしょう。確定申告に伴う準備や作業を手間に感じるかもしれませんが、大きな節税効果も期待できます。ここでは確定申告の要・不要の判断基準や手続き方法、節税につながる経費計上ルールなどをまとめました。
確定申告とは、一年間の所得を確定し、所得に応じた税額の計算をして報告する手続きのことです。1月1日～12月31日を一年として、翌年2月16日～3月15日の期間内に手続きします。源泉徴収などで税金の前払いをしている場合、所得を確定した後、税金を払いすぎていれば還付を受けられます。還付申告は、1月1日から申告が可能。3月15日までという期限もなく、申告可能日から5年以内であれば、いつでも還付申告ができます。
会社に勤めている場合は、年末調整を会社がおこないますが、事業をしている人は、確定申告が必要です。また、会社員でも、副業や家賃収入など、給与以外の所得が年20万円以上ある場合は、確定申告をしなければいけません。
年間の所得金額から所得控除を差し引いてプラスになる人は、確定申告が必要です。赤字の場合は必ずしも確定申告する必要はありません。また、年収2000万円以下で給与は一カ所から、副業での所得が年間20万円以下の人は、確定申告の必要はありません。
確定申告をしなければいけない人が確定申告を期限内に行わなかった場合は、ペナルティがあります。
確定申告をしない場合に受けるペナルティは以下のようなものです。
確定申告をしなかった場合は、必要以上に税金を納めなければいけなくなると理解しておきましょう。
アパート投資をしている人は、確定申告をするべきだと考えておきましょう。「必ず確定申告をしなければいけないケース」と「しなくてもいいがした方が得なケース」があります。
確定申告が必要なケースは、不動産所得が20万円を超えるときです。収入ではなく、所得であることに注意してください。不動産所得とは、総収入金額から必要経費を差し引いた額のこと。つまり利益が20万円を超えると、確定申告が必要です。家賃収入が20万円を超えたら確定申告が必要というわけではありません。
不動産所得が20万円以下であれば、確定申告はしなくてもかまいません。しかし、確定申告した方が得なことがあります。不動産所得が赤字のケースです。家賃収入が経費より少ない場合、その赤字分を確定申告することで、本業の給与所得と損益通算が可能です。給与所得を減らせるため、節税になります。
不動産所得は不動産収入のことではありません。たとえば家賃5万円で5部屋のアパート経営をしていたとします。5万円×5×12ヶ月で年300万円の家賃収入が発生します。300万円は不動産収入です。
このアパートの管理費用に200万円かかったとすると、収入300万円から経費200万円を差し引いて、利益は100万円となります。この100万円が不動産所得です。
不動産所得が100万円であれば、確定申告は必要。アパート経営の経費に290万円かかった場合は、不動産所得10万円のため、確定申告が不要です。
経費にいくらかかったかによって、確定申告の有無や納税額に大きな影響があります。アパート経営でも、経費の管理はとても重要。また、どのような出費が経費として認められるかを把握しておくことも大切です。
公租公課とは、国や地方公共団体に納める税金の総称です。元の意味としては、公租は「税」の意味で所得税や住民税を、公課は「料」で健康保険料や社会保険料を指しています。租税公課とも言われていて、いわゆる「税金」のことと理解しておけば十分でしょう。
不動産投資に関わる公租公課には、固定資産税や都市計画税があります。不動産を取得した初年度の場合は、投資マンションを購入する際に支払った不動産取得税や登録免許税、印紙税なども経費です。
損害保険料は、マンションにかけている火災保険や地震保険の保険料のこと。これらの保険は、数年分をまとめて契約すると保険料が安くなることが多いため、複数年分を一括払いしていることも少なくありません。しかし、経費計上できるのは、その年の分のみです。そのため、複数年分を一括払いしている場合は、保険料を契約年数で割って、一年分の経費を計算して計上しなければいけません。
投資マンションの管理は、自分で管理する他にも管理会社に管理委託料金を支払って、管理委託していることがあります。この場合の管理委託料金も経費です。管理委託は、入居者の問い合わせ対応や賃料の回収、入居者募集など、様々な管理を委託できるサービス。賃貸借契約はマンションオーナーと入居者の間での契約です。
転貸形式の管理で、サブリースという形式もあります。マンションオーナーと管理会社が賃貸借契約を締結して、管理会社が入居者と転貸借契約を締結するスタイル。この場合、管理会社は、入居者から受け取る賃料から管理料を差し引いた額を賃料としてマンションオーナーに入金します。管理会社から受け取る賃料が家賃収入となり、管理委託料は発生しません。
入居者との賃貸借契約の際、仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。この仲介手数料も経費として計上可能です。
入居者を募集するには、広告を掲載するのが一般的。広告掲載は、無料でできるものもありますが、広告費がかかることも少なくありません。不動産会社が広告を出してくれますが、入居者が決まったときに、不動産会社へ広告宣伝費の実費を支払うことがあります。仲介手数料とは別に発生する費用で、これも経費です。
投資用マンションは、管理組合に管理費や修繕積立金を支払う必要があります。管理費はランニングコストとして経費計上できるイメージは難しくありません。修繕積立金は、積み立てているだけで使っていないことから、経費計上していいのか迷うこともあるでしょう。
国税庁が提示している経費計上可能な修繕積立金の要件を踏まえると、一般的な修繕積立金は経費と考えて差し支えありません。
マンション経営に修繕費はつきものです。退去時のクロスの貼り換え、設備補修費用などが修繕費として経費計上できます。修繕費は高額になるケースもありますが、1回で支払う金額が20万円未満の費用が経費計上できる点に注意が必要です。20万円を超える支出は、資本的支出に該当し、経費ではなく、資産として計上することになります。新たに資産を購入したのと同じ扱いです。
修繕費で20万円を超えると資産計上とお伝えしました。資産計上というのは、新たな資産を購入したのと同じ意味です。この場合、減価償却として毎年少しずつ費用計上していくことになります。不動産では、他に建物の購入額が減価償却で計上する費用です。土地は減価償却しません。減価償却費を計上できる期間は、耐用年数です。
アパート投資をするときにローンを借りる際、保証会社をつけることがあります。このとき、保証会社に支払うローン保証料も経費です。
ローンを借りると、利子がつきます。借入金利子も経費として計上可能です。ただし、借入金の元本は経費になりません。返済する金額のうち、利子は経費になりますが、元本は経費にならない点には注意が必要です。
ローンを借りても収入とはみなしません。収入ではないので課税対象でもありません。逆に返済においても節税効果はないということになります。
通信費とは、電話代や切手代など。管理会社や入居者とのやり取りで必要になる費用です。通信費も経費として計上できます。アパート投資専用の回線は持たず、私用の電話を兼用にしている場合は、不動産業だけに使った電話代を計算して計上しなければいけませんが、この計算は現実的には難しいかもしれません。回数が少ないのであれば、経費計上できない可能性があります。
所有している物件を巡回するなど、不動産管理業務で使った車のガソリン代や電車代などが、旅費交通費として経費計上できます。電車代は領収書がないため、出金伝票などを利用して支払い内容を記録しておきましょう。
情報交換の目的で行った不動産会社との会食やゴルフなどは、接待交際費として経費処理が可能です。また、管理会社に送るお中元・お歳暮の費用も接待交際費になります。
不動産業界では、業界の新聞や専門雑誌などがあります。業界新聞・定期購読の専門誌の他、不動産投資の勉強のために購入した本も新聞図書費として経費計上が可能です。
事業には消耗品はつきものでしょう。ボールペンの購入費、接客のためのお茶代、書類の紙の購入費など、使ってなくなったらまた補充するタイプの備品は、消耗品です。アパート投資で使用する備品購入費用は消耗品費として経費に計上できます。
所有しているアパートの水道光熱費は入居者が負担するのが一般的です。入居者が負担する部分の水道光熱費は経費になりません。共用部の電気代など、入居者が負担しない水道光熱費は、経費になります。また、アパート投資のために事務所を構えているなど、営業のために必要な水道光熱費が発生する場合も、経費計上可能です。
入居者を立ち退かせるために払う費用に「立ち退き料」があります。貸主側の事情で退去を求める場合に、賃借人の損害を補填するための費用です。移転費用や移転に伴い家賃が上がる場合の差額など、ケースによって様々です。アパート投資で立ち退き料が発生するのは、古くなった建物を建て替えるケースなどがあるでしょう。法律的に支払い義務があるわけではありませんが、円満解決のために支払うのが一般的です。立ち退き料も経費になります。
アパート投資であまり家賃が発生することはありませんが、アパートを借りて転貸してアパート経営しているケースでは、アパートの家賃が経費となります。また、アパート経営のために事務所を借りているなら、その家賃は経費です。
アパート投資を副業として1棟運営しているような規模ではなく、事業的規模での賃貸経営をしている場合、家族などでアパート経営に専従している人がいるかもしれません。家族への給与が発生している場合は、青色事業専従者給与として、経費とすることができます。青色事業専従者給与は、事前に税務署に届出書の提出が必要です。ちなみに、事業的規模とは、10室以上の部屋の賃貸経営のことを言います。
青色事業専従者の家族ではなく、従業員を雇っている場合、給料賃金が経費として計上可能です。アパート投資で従業員を雇っているケースはほとんどないので、給料賃金はあまり気にしなくていいでしょう。
土地や建物を手放すときの費用は、経費として認められないことがほとんどです。売却や建物の取り壊しで支払った、測量費や取り壊し費用、立ち退き料などは、対象外と考えておきましょう。手放すときではなく、建て替える場合は経費計上できる可能性が高いです。資産を取得するときは経費対象、手放すときは対象外ということになります。経費にできるかどうかは、念のため税務署などに確認してください。
当然ですが、アパート経営に関係ない私生活の費用は経費にできません。友達との交際費やプライベートで使用している電話代、ガソリン代などは経費計上できないので注意しましょう。ただし、アパート経営と兼用の場合は、アパート経営で使用した部分のも経費計上可能です。私生活での家事消費と混同しやすい費用については、合理的な説明を求められたときに回答できるよう、領収書などに記録しておきましょう。
公租公課を経費として認められる項目として紹介しましたが、税金でも個人的に支払うものは経費になりません。たとえば、住民税や所得税などは、アパート投資に対する税金ではなく、個人的に支払う税金のため、経費対象外です。
確定申告には、「青色申告」と「白色申告」があります。違いは、帳簿の形式です。簡単な帳簿で記録する場合は「白色申告」、正規の簿記による記帳を行う場合は「青色申告」となります。白色申告は、簡単な単式簿記を使用するため、経理事務作業が簡略化できるのがメリット。ただし控除などの優遇が受けられません。青色申告は、複式簿記という複雑な帳簿をつけることになりますが、特別控除があり、節税効果があります。
1室のアパート投資の場合、青色申告特別控除額は、10万円です。10室以上の場合は55万円、さらにe-Taxを利用して確定申告をするなら65万円の控除が受けられます。
青色申告は、正規の簿記で記帳した上で、申告します。貸借対照表と損益通算書という2つの書類を作成する申告方法です。不動産所得の青色申告では、建物の減価償却計算をしなければいけません。建物の取得原価を配分して費用計上する処理のことです。
正規の簿記で記帳すると、最大65万円の特別控除があります。青色申告をするには、事前に届出が必要です。
確定申告は、国税庁の確定申告専用サイトから書類を作成して税務署に提出するという流れです。必要項目を埋めると自動的に計算してくれるので、慣れてしまえば確定申告の手続き自体はそれほど難しくはありません。
スムーズに処理するためには、確定申告前に必要書類を揃えておきましょう。不動産所得の確定申告で必要な書類は、マイナンバーカードか身分証明書、賃貸借契約書、管理会社発行の家賃明細、土地と建物の固定資産税の納税通知書の写し、管理費や保険料、修繕費の支払額が分かる資料、ローンの返済表、他の所得の源泉徴収票です。
書類の準備ができたら、確定申告書を作成しましょう。インターネットで作成可能です。また、手書きもできます。手書きする場合は、国税庁のホームページから不動産取得用の書式をダウンロードしてください。税務署でももらえます。必要な項目を記入して、確定申告書を完成させましょう。
確定申告書と必要書類が揃ったら、申請手続きです。税務署に提出してください。提出方法は、「直接持参する方法」「e-Taxを利用する方法」「郵送」の3つがあります。このうち郵送は、受付印がもらえません。新型コロナウイルス関連の給付金申し込み時、受付印がないことで税務署に足を運んで記録を取得しなければいけない手間が発生したのは記憶に新しいです。受付印を押して返送してもらいたい場合は、返信用封筒と申告書のコピーを同封しておきましょう。
確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日までです。前年の所得について申告します。
確定申告の内容に応じて、税金が確定します。納付が必要な場合は、現金納付と振替納税のどちらかで納付しなければいけません。現金納付は3月15日まで。振替納税は4月下旬ころに自動引き落としがかかります。
税金を払い過ぎていた場合は、還付されます。申告から1～2ヶ月後に指定した口座に入金されます。e-Taxはスピーディで、3週間程度で還付されます。マイナンバーカードが必要ですが、家にいながら手続きできて還付スピードが速いのがメリットです。
入居率についての記載があり、劣化対策等級3が標準仕様のアパートを建築する大阪の不動産会社を3社紹介します。
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10分以内 の⼟地紹介可 |
住宅性能 |
防音耐震防犯防火 |
防音耐震防犯防火 |
防音耐震防犯防火 |
管理 |
3～5% | 不明 | 5% |