アパート経営を行う際に団体信用生命保険に加入すべき？

個人が自宅を購入するため、住宅ローンを申し込む際に団体信用生命保険（団信）へ加入することは一般的ですが、実はアパート経営のような不動産投資でも団信へ加入することは可能です。

このページでは、アパート経営と団信加入について解説します。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険は通称「団信」とも呼ばれ、マイホーム購入で住宅ローンを利用するような場合、多くの金融機関やローン会社において加入が必須とされている生命保険です。

団信の特徴として、ローン契約者がローンの返済中に死亡したり、規定の重度障害を負ったりした場合に、ローンの残債分を保険金によってまかなうという点が挙げられます。これにより遺族は住宅購入費の負債を引き継ぐ必要がありません。

また、団信は住宅ローンだけでなくアパート経営のような不動産投資においても加入することが可能です。

団体信用生命保険の種類

団体信用生命保険は生命保険の1種であり、団信を取り扱っている保険会社などによって複数のプランや特約が存在しています。

一般的に考えられる団信のプランや特約として、3大疾病特約や8大疾病特約、がん特約といったものがあります。これらは、本来であれば死亡や所定の高度障害といったリスクのみをカバーする保険が、同時に「がん・急性心筋梗塞・脳卒中」という3大疾病やその他の5大疾病（高血圧・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）のリスクなどもまとめてカバーできるといったものです。

• 通常の団体信用生命保険（団信）
• 三大疾病保障付団信
• 八大疾病保障付団信
• がん保障付団信
• 全疾病保障付団信
• ワイド団信

なお、その他にも健康状態に不安のある人でも加入できる団信（ワイド団信など）もあります。

加入方法

団体信用生命保険は文字通り生命保険であり、特別なプランを除いて、健康状態に問題のある人は加入できません。

加入方法は通常の生命保険と同様に、保険代理店や取扱店へ相談して団信プランを比較検討し、申し込むといったことが可能です。しかし実際には、金融機関やローン会社が団信の加入を融資条件にしていることもあり、そのような場合は金融機関などが提携している保険会社の団信へ加入するというケースも多いでしょう。

通常の生命保険との違い

団信へ加入する際に注意すべきポイントとして、団信は一度加入すると、その後に契約内容を変更できないということが挙げられます。

例えば通常の生命保険であれば、自分のライフステージや家族の状況、経済的余裕などを考慮して保険契約の内容を変更することもあるでしょう。しかし団信の場合、住宅ローンや不動産ローンを契約する際に設定した内容がローン完済まで継続されるため、途中で契約内容を変更することができません。

なお、別の金融機関などを使ってローンの借り換えを行う場合、既存の団信を継続するのでなく、新しい借入先で団信に新規加入します。

団体信用生命保険に加入するメリット

団体信用生命保険へ加入することで得られるメリットとして代表的なものを紹介します。

投資リスクが減る

不動産投資における団体信用生命保険の加入メリットとして最大のものが、万一の事態における投資リスクを軽減できるという点です。

不動産投資では初期投資として高額なマンションやアパートを購入し、それを家賃収入によって長期返済していくことが通常です。そのため団信へ加入しておくことで、もし所有者が死亡するといった状況に陥っても、家族へローンの負債を引き継ぐ心配がありません。

家族からの賛成を得やすい

不動産投資は高額なお金を最初に動かしてローン契約するため、人によっては大きな不安や心配を抱くこともあるでしょう。しかし団信へ加入していればもしもの際にも家族へ負債が残らないため、家族へ不動産投資を始めたいと説明・説得する時にもメリットの1つとして話すことができます。

何かあってもアパートを家族に残せる

アパートの所有者が死亡したことで、団信の保険金が支払われてローンの残債が解消された場合、家族の手元には負債ゼロのアパートが不動産として残ることになります。

極論ですが、例えば1億円のアパートやマンションを購入して、1千万円を返済した時点で団信契約者が死亡すれば、家族は残りの9千万円を支払わずに物件を得ることができます。

連帯保証人がいなくてもアパートローンが組める

団信はその性質上、保険会社がローン残債分を保険金で支払う生命保険です。そのため住宅ローンや不動産ローンの契約者のみが被保険者になり、基本的に連帯保証人など別の契約者が保険に加入することはできません。

一方、金融機関やローン会社は団信によって債権が焦げ付くリスクがないため、連帯保証人を用意しなくてもローンを組める点はメリットです。

所得税がかからない

団信が発動しても、ローンの残債分のお金が遺族へ振り込まれることはありません。団信の保険金は直接に金融機関やローン会社といった債権者へ支払われることが重要です。

つまり団信の保険金が支払われてもそれは借金が減額されるだけであり、団信の保険金は所得として計上されないため、当然ながら所得税の課税対象外になります。

団体信用生命保険に加入した際のデメリット

団信にはメリットだけでなくデメリットも存在しているため、それぞれをきちんと比較検討してバランスを考えることが必要です。

相続税が発生する可能性がある

アパート経営を行う目的の1つに節税対策を挙げる人は少なくありません。しかし不動産ローンの契約に団信を加えることで、相続税の節税効果が失われることがあります。

これは団信によってローンの残債が解消されることで、相続対象の不動産価値から債務分を差し引きできず、そのまま評価額で計算されてしまうためです。

加入できないことがある

すでに説明したように、団信は生命保険であるためにそもそも健康状態によっては加入できない可能性があります。また団信はローン契約と一本化される生命保険であり、例えば夫がローン契約を行い、夫婦2人の共働きでローンの支払いを続けているような場合であっても、団信へ加入できるのは原則として夫のみで妻は加入できません。

返済負担額が増える

団信の保険料は通常、ローンの返済とまとめて支払うことになります。言い換えれば、団信に加入すればローンの借入金と団信保険金が合算されるため、トータルの金利や月々の返済金も増大するということです。

そのため不動産ローンを組みながら団信にも加入する場合、必ず団信保険料を含めて毎月の返済額をシミュレーションするようにします。

途中解約できないプランがある

団信は中途の契約変更が認められない上、アパート経営を目的として団信に加入する場合、プランによっては途中解約もできない場合もあります。例えば健康状態に問題があっても加入できるワイド型の団信や特約付きの契約などについては、途中解約が認められないかも知れません。

なおローンの借り換えや一括返済による途中解約は可能です。

ローン審査が厳しくなる可能性がある

団信によって債権者もリスクを減らせるため、金融機関やローン会社が団信加入を推奨することは少なくありません。しかし団信加入にはデメリットもあり、契約者として団信へ加入したくないと考える人もいます。

ところが、団信に加入しなければ金融機関やローン会社のリスクが増大するため、結果的にローン審査が厳しくなるかも知れない点はデメリットです。

団信加入を検討する際のポイント

団信に加入すべきか加入せずに不動産ローンを契約すべきか、どのような点に注意して判断すれば良いのでしょうか。

加入しなくてもローンは組める

そもそも論として、団信加入は不動産ローンの契約の必須条件ではありません。住宅ローンの場合、団信加入を必須条件にしているケースも少なくないですが、事業性の強い不動産ローンの場合は団信加入をしなくてもローンを組むことが可能です。

ただし、団信の加入には色々なメリットやデメリットがあり、加入した場合と加入しない場合でどちらがお得になるかは契約者や物件の条件などによって様々です。そのため必ず自分にとってのバランスを考えなければなりません。

生命保険の見直しが必要

すでに他の生命保険へ加入しているような場合、その保険の契約内容と照らし合わせながら団信の契約プランを検討することが必要です。

団信は保険金によってローンの残債が解消される生命保険であり、現金が直接に振り込まれるものではありません。しかし特約を設定することで通常の生命保険としての性質を加味できるものもあります。とはいえ団信の特約設定は金利上昇につながることもあり、多角的にシミュレーションすることが大切です。

途中加入の場合は借り換えが必要

団信は原則として、ローンの返済途中での解約・契約ができません。そのため、より良い条件の団信プランを見つけたとしても、団信の契約を変更するためにはローンの借り換えが必要となります。

当然ながらローンの借り換えには改めてローン審査を受ける必要があり、状況や条件によっては借り換えが認められないこともあるでしょう。

加入できなかったときの対応を考えておく

団信の加入を前提としてアパート経営の事業計画やキャッシュフローのシミュレーションをすると、いざ団信の加入審査に落ちてしまった際にアパート経営そのものが困難になるかも知れません。特に、団信加入の前に融資審査が完了するような時は要注意です。

団信へ加入することで色々なリスクへ備えることは可能ですが、そもそも団信に加入できなかった場合についてもきちんと検討した上でプランを構築していくことが重要です。

加入しない場合のリスクを想定しておく

団信へ加入することで生じるメリット・デメリットと、団信へ加入しないことで発生する将来的な投資リスクについて、包括的に考えながらプランニングしなければなりません。

団信は使い方次第でとても大きなメリットを得られますが、一方で長く健康でいられれて返済を続けていくほどに、残債は減少して行き保険金の価値も減少します。

そのため自分の健康状態や家族のことも考えながらトータルバランスを見極めましょう。

まとめ

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンや不動産ローンの契約者に万が一のことがあった際に、ローンの残債を保険金で相殺して遺族の負担を軽減する生命保険です。

団信はマイホーム購入だけでなくアパート経営のような不動産投資目的でも加入できますが、メリットがあると同時にデメリットもあり、まずは自分にとっての団信の価値や投資リスクを考えなければなりません。

とはいえ素人だけで全てを見極めることは困難であり、信頼できる専門家へ相談することをおすすめします。