アパートローンと住宅ローンに違いはある？

住宅の購入にあたってローンを組む際、アパートローンと住宅ローンという言葉を耳にしたことがある方は多いでしょう。どちらも不動産購入時のローンの名称ですが、特徴が異なります。

ここからは、アパートローンと住宅ローンの特徴や違いについて、詳しく解説していきます。

アパートローンと住宅ローンの違い

アパートローンと住宅ローンは混同されやすいのですが、実際には異なる特徴があります。

大きな違いで言うと目的です。マイホームを購入するのか、事業経営のために不動産を購入するのかで、適用するローンが異なります。基本的に、投資用の不動産には住宅ローンを使うことはできません。

ローンを借りるときの金利

近年は、住宅ローンが低金利になっており、長期間低い金利で借り入れることができます。

アパートローンの金利は住宅ローンの金利よりも高いのが特徴です。アパートローンの金利は1.5～4％の間になることが多いのですが、高い収益が見込める物件であるほど金利が低くなります※1。反対に、収益性が不安定な場合や資産価値が低い物件の場合は、金利が高くなりがちです。アパートローンには、物件の価値や事業性が加味されて金利に反映されます。

アパートローンで金利を下げるには、自己資金を多く準備することです。

※1参照元：イエウール_アパートローンと住宅ローンの違い・特徴は？併用や借り換えについても解説

審査の基準

住宅ローンもアパートローンも、借り入れる本人の信用情報が審査に大きく影響します。

住宅ローンの審査基準は、借入主の収入状況です。借り入れ金額をきちんと返済していけるのか、経済状況を見られます。社会的信用に基づいて審査が行われますが、自営業であっても住宅ローンが借り入れられないわけではありません。

一方で、アパートローンの場合は、ローンを借り入れる本人の収入状況よりも、物件の価値や市場性が審査基準になります。収益が見込めて事業性が高いと判断されれば、十分な融資を受けられる可能性があります。

税制上の優遇措置

住宅ローンの税制上の優遇措置の一つが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。住宅ローン控除では、年末のローンの残高に応じて、年間上限40万円が所得税から10年間引かれます※2。そのほかにも、固定資産税の減免や不動産所得税の減免などが優遇措置として受けられます。

アパートローンについては、税制上の優遇措置は用意されていません。事業用目的の場合は税金の控除などがないため注意してください。

※2参照元：イエウール_アパートローンと住宅ローンの違い・特徴は？併用や借り換えについても解説

連帯保証人の有無

ローンを組む際に必要な連帯保証人ですが、近年は連帯保証人なしでローンを組める金融機関が増えています。住宅ローンを連帯保証人なしで組む場合、不動産が担保となります。

一方で、アパートローンの場合にはリスク回避のために、連帯保証人が必要なケースがほとんどです。アパートローンは金額も高額になるケースが多いため、連帯保証人を見つけておく必要があります。

アパートローンの特徴

アパートローンとは、投資用の物件の購入時に利用できるローンです。アパートやマンションを一棟購入する際だけでなく、マンションの一室だけを購入する際にもアパートローンを利用することができます。

アパートの建築資金やリフォーム資金など、広い用途でアパートローンを利用することが可能です。

アパートローンは銀行や信用金庫、JAバンク等、さまざまな金融機関で取り扱っています。

投資用物件を購入する際には住宅ローンは利用できないため、事業系ローンとなるアパートローンを利用しなければなりません。住宅ローンと比較すると審査項目が多く、借りるハードルも高くなっています。

アパートローン返済

アパートローンの返済は、不動産経営による家賃収入から返済するのが基本です。そのため、本人の収入や信用情報も大切ですが、不動産の収益性や事業計画がより重視されます。

単に家賃収入だけでなく、空室のリスク対策や税金対策などを計画し、確実に返済できることを提示することで審査が通りやすくなります。

加えて、物件の生産性も考慮して、ローンの融資額と金利が確定します。

アパートローンに年齢制限はある？

アパートローンは満20歳以上から利用することができます。通常、不動産ローンは、定年から10年以内に返済できる期間で設定されます。アパートローンの場合は不動産から収入を得ることができるため、事業が順調を見なされれば、70歳以上でもアパートローンの審査が可能な場合もあるでしょう。

アパートやマンションを一から建築する場合、建築費用を抑えることも大切です。建築費用は施工会社によって差があるため、相見積もりを取って収益を確保できる範囲で建てられる施工会社を見つけましょう。

住宅ローンの特徴

住宅ローンは、マイホームの購入時に金融機関から借り入れるローンです。基本的には金利が低く、長期間借り入れることができます。マイホームを購入する人のほとんどが、住宅ローンを利用するでしょう。

住宅ローンはマイホームとして土地や住まいを購入するために借り入れるのであって、投資用不動産の購入には利用できません。新築や中古物件の購入に利用できます。

住宅ローンには変動金利と固定金利があり、変動型の金利は半年ごとに見直されます。近年の変動金利は低く設定されていますが、変動によって金利が上がるリスクも考えられるでしょう。

固定金利は事前に金利が決められており、返済計画が立てやすいのが特徴です。

住宅ローンの返済

住宅ローンの返済は、本人の収入から行われます。そのため、住宅ローンの審査は、本人の職業や収入が大きく影響します。公務員や士業、医師などの医療従事者など、収入が安定している職業ほど、ローンを組みやすくなります。

一方で、審査が通りにくいのが、アルバイトや個人事業主、自営業者等です。安定した収入がないと判断されてしまうと、審査に通らない可能性があります。

配偶者がいる場合は、配偶者の名義でローンを組んだり、ペアローンを組むという方法もあるでしょう。

本人の信用情報もローンの審査に影響するため、カードや税金の滞納には注意しなければなりません。

住宅ローンに年齢制限はある？

住宅ローンが借り入れられるのは、満20歳以上からです。完済の年齢については、金融機関によっては80歳まで設定されている場合もあります。

フラット35など、金利の低いローンを組む場合は年齢に注意してください。住宅ローンを申し込む場合は、団体信用生命保険への加入が求められます。ただし、健康状態に問題がある場合には、団体信用生命保険の加入ができないケースもあります。団体信用生命保険に加入できなければ住宅ローンを組めないことも考えられるので、健康状態にも留意する必要があります。

アパートローンと住宅ローンは併用できる？

アパートローンの返済は不動産物件による収入、住宅ローンの返済は本人の勤務先からの収入という違いがあります。返済の原資に違いがあることから、アパートローンと住宅ローンを併用することは可能です。

住宅ローンの場合は本人の職業や勤務先、収入が重視されますが、アパートローンの場合には収益性や不動産の価値が重視されます。ただし、アパートローンの場合も資産状況も重要になるため、資産があるほどローンを組みやすくなります。

注意しなければならないのが、アパートローンの融資期間です。アパートローンは融資期間が短いため、ローンを併用する場合にはお金の流れをしっかりと把握しておくことが大切です。

アパートローンを先に組むとお得？

アパートローンと住宅ローンを併用する場合には、アパートローンを先に組むことをおすすめします。

アパートを運営しているということは、一定の家賃収入が得られます。アパート経営が安定していれば、住宅ローンの返済に資金を回すこともできるでしょう。その点を評価してもらえれば、住宅ローンも組みやすくなります。

住宅ローンを先に組んでしまうと、住宅ローンの残高分がアパートローンの融資上限額から引かれてしまい、上限の金額を借り入れることができません。

アパートローンと住宅ローンの併用を最初から考えているのであれば、アパートローンから組みましょう。

アパートローンから住宅ローンに乗り換えはできる？

アパートローンから住宅ローンへの乗り換えはできません。しかし、住宅ローンからアパートローンに乗り換えることはできます。

例えば、住宅ローンを組んでいる住宅を賃貸として貸し出すことになった場合、住宅ローンの契約書の内容に変更が生じるため、金融機関に連絡しなければなりません。賃貸として貸し出すとなると、ローンは住宅ローンからアパートローンに変更になります。

住宅ローンからアパートローンに乗り換える際、金融機関に違約金が発生するケースもあるので注意してください。

投資目的の場合は住宅ローンは利用できない

投資目的でローンを組む場合、住宅ローンの利用はできません。滅多にありませんが、誤って投資物件に住宅ローンを借り入れてしまうと、契約違反になってしまいます。

ただし、住宅に賃貸を併用している場合は、住宅ローンを組むことも可能です。条件などは金融機関によって異なるため確認しましょう。

投資目的で住宅ローンを申し込んだ場合はどうなる？

投資目的で住宅ローンを申し込んだ場合、虚偽の契約をしたことになります。契約違反となってしまい、金融機関側はローンの一括返済を求めることも可能です。

しかし、数千万円ものお金は、一括返済できない人がほとんどでしょう。そこで金融機関は住宅ローンからアパートローンに契約を切り替えて、利子を上げて対応するケースもあります。

ローンの申請にあたり、信用情報は重要です。しかし、投資目的で住宅ローンを申し込んだとなると、契約違反を犯したことになり信用を落としてしまいます。一度落ちた信用は取り戻すことが難しく、今後ローンなどの融資を受ける際には、審査が通りにくくなってしまうでしょう。

まとめ

アパートローンと住宅ローンはどちらも不動産購入時に利用できるローンです。しかし、投資用物件なのかマイホームなのかで、利用できるローンが異なります。

金利や用途、借入期間が異なるため、どちらのローンが利用できるのか理解したうえで、正しいローンを申請しましょう。

アパートローンと住宅ローンの併用をお考えの場合は、申請する順番に注意して、お得に借り入れましょう。