アパート投資で違法建築物件は買ってもいいのか？

こちらの記事では、アパート投資の観点から見た「違法建築物件」について紹介しています。違法建築物件にはどのようなリスクがあるのか、注意しておきたいポイントなどついてまとめていますので、投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

違法建築物件とは

「違法建築」とは、建築基準法や都市計画法、消防法、当該物件が建っている地域の条例など、いずれかに違反して建てられた建築物です。違法建築の例としては、建ぺい率や容積率がオーバーしている、防火設備が古い、接道義務違反、採光量不足、違法増築などが該当します。

違法建築と混同されやすいものとして「既存不適格建築物」と呼ばれるものがあります。これは、該当の建築物が建てられた時点では法令の範囲内で建築していたものの、その後の法令改正によって適合しなくなった建築物を指しています。既存不適格建築物は違法建築ではありませんが、工事を行い現行の法令に適合させることが必要な場合もあります。

違法建築物件ができてしまう理由

「なぜ違法建築物件があるのか」という疑問を抱く方もいるのではないでしょうか。

違法建築物件ができてしまう理由として考えられるのが、「確認済証がない」といったケースが挙げられます。これは、物件を建てる際に、その建築計画の内容に問題がないかを役所にて確認せずに建てたケースが該当します。

また、役所に建築計画を提出したものの、その計画と異なる内容で建物を建てたケースや、建築を行った後に違法に増築・改築を行ったケースなどが考えらえます。例えば、10㎡以上の増築を行う場合には、役所に対して確認申請を行う必要がありますが、この手続きを行わない場合には違法となります。

違法建築物件でアパート投資を行うリスクとは

違法建築物件においてアパート投資を行う場合にはリスクが伴います。ここでは、どのようなリスクが考えられるのかを見ていきましょう。

融資が受けられない可能性がある

違法建築物件を購入する場合には金融機関からの融資が出にくい点が大きなリスクといえます。これは、万が一ローンの債務者が支払えなくなった際には物件の差押えを行った上で競売にかけることで現金化して回収を行うという流れになりますが、違法建築物件は買い手が見つかりにくいといった問題があります。もしローンの滞納が起こった場合に回収が難しくなる可能性があるため、金融機関からの融資が受けられない可能性があるのです。

売却の際に不利

違法建築の物件は購入者が見つかりにくいというリスクもあります。そのため、違法建築物件を売却する際にはどうしても想定売却価格を下げた上で売りに出す必要が出てくる可能性も高く、不動産投資をトータルで考えたときには失敗となってしまうケースが考えられます。

このように、違法建築物件は売却の際に不利になる可能性が高い点もあらかじめ覚えておくことが必要です。

改修工事をおこなえない

違法建築物件の場合、そのままの状態では申請が必要な改修工事や増築工事が行えないといえます。改修や増築のための申請を行うにあたっては、該当の物件が建てられた際に完了検査を受けている、という点が前提となります。しかし、違法建築物件の場合には完了検査を受けていないと考えられます。

違法となっている部分について、費用をかけて是正し適法であるという認定を受けることも可能ではありますが、多額の費用が必要なことがある点、また違法となっている内容によっては是正が不可能なケースも考えられます。

建物を長期的に維持していくためには、大規模な修繕が必要不可欠。しかし違法建築となっている場合には改修工事が行えず、その分建物の損傷が進んでいくことから、建物の維持もしにくいといったリスクもあります。

行政指導を受ける可能性もある

違法建築となっている場合には、行政指導を受ける可能性も考えられます。その場合には是正勧告を受けたり、使用制限の命令が出るといった場合もあります。

違法部分の改修を行うためには費用がかかりますし、使用制限命令が出た場合には人に貸したりできなくなる可能性があり、そうなると収益がなくなってしまいます。「気づかれないだろう」と甘く見ていると、例えば近隣から行政に連絡がいくなどの理由で違法建築である点を行政が知るといったケースもあります。

違法建築物件を見分けるために確認すること

物件を購入する際には、違法建築ではないかを十分に確認する必要があるといえるでしょう。そこで、違法建築物件を見分けるために確認したいポイントについてご紹介します。

確認済証・検査済証

建物を建てるときには建築確認を受けることになりますが、問題がない場合には「確認済証」が交付されます。建築確認では、作成した建築計画を役所等で事前に審査を受け、着工前に建築基準法に適合しているかどうかを確認します。もし適合していなければそこで指摘を受けることになります。また、工事が完了した後に問題ないと判断された場合には「検査済証」が交付されます。

以上から、確認済証と検査済証についてあらかじめ確認することが大切です。

重要事項説明書

重要事項説明書は物件の売買の際に添付される書類です。以前の所有者がどのような増改築を行ったのか、また違法性のある箇所が認識されている場合にはその点について記載をしておく必要があります。

もし違法性がある場合、口頭で伝えられるケースもありますが、その後トラブルがあった場合や行政指導を受けた場合、書類に記載がない場合には賠償を求めることが難しくなってしまいます。

このような点から物件を購入する際には契約前に重要事項説明書を確認し、納得した上で契約を行うことが大切であるといえます。

まとめ

物件の購入を行う場合には、違法建築物件におけるリスクをあらかじめ理解しておくことが非常に重要です。また、自分では違法物件かどうかを見分けるのは難しいといった面があります。

以上の点から、物件購入時には専門家に相談することが大切です。専門家に相談すれば、さまざまなアドバイスがもらえると考えられますので、その物件を購入すべきか冷静に考えられるはずです。物件を購入した後の運営に関しても参考になることもありますので、ぜひ一度専門家に相談してみると良いでしょう。