不動産収入と不動産所得の違いとは

アパート投資は、家賃から収益を得る不動産経営のひとつです。不動産の基礎知識である収入と所得の違いについて、まずはしっかりと理解しておきましょう。ここでは、不動産収入と不動産所得の違いを解説しながら、アパート経営における収入の内訳についてまとめました。

不動産収入とは

収入とは、その仕事を行う上で得られるものです。アパート投資であれば、家賃をはじめとした賃貸経営によって得られる収入のすべての合計を指します。賃貸経営では毎月の家賃が収入の大部分ですが、礼金や更新料、管理費、共益費なども収入にあたります。

さらに、アパートとともに駐車場や自動販売機など物件に付帯する施設や設備を運営している場合、そこから得られる売上も不動産収入です。ちなみに、船舶や航空機も不動産に位置づけられており、所有している船舶や航空機を賃貸することで得られる収入も不動産収入にあたります。

家賃だけでなく、賃貸経営を通して得られる売上すべてが基本的に不動産収入となりますが、賃貸経営を行うには諸経費や税金などがかかります。そのため不動産収入は、総合計がそのまま手元に残るものではありません。

不動産所得とは

不動産所得とは、賃貸経営によって得られる売上の総収入、つまり不動産収入から賃貸経営にかかる修繕費や水道光熱費、火災・地震保険料などの必要経費や減価償却費、固定資産税、不動産会社への仲介手数料などを差し引いた額を指します。

確定申告の際に所得税や住民税を計算するためのもので、さまざまな所得控除を差し引いたものが課税所得額となります。

ただし、不動産収入から必要経費として差し引くことができるのは「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもの」と定められています。

会計上、必要経費として認められるのは以下の項目です。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理手数料（賃貸管理会社への管理委託手数料）
• 建物管理費（清掃、エレベーター点検費用など）
• 修繕費（設備の故障や外壁の補修など）
• 支払利息
• 減価償却費
• 司法書士や税理士への報酬

アパート経営における収入の内訳

アパート経営を行うにあたり、不動産収入としてカウントする収入には以下のようなものが挙げられます。

家賃

アパート経営の収入のうち、大半を占めるのが家賃です。居室ごとに設定され、入居時に交わした賃貸借契約内容にもとづいて毎月の家賃が入居者から振り込まれます。

前払いが一般的で、入居者からの振り込みがされているかを月末に確認し、振り込まれていない場合催促を行います。多くの場合、これら家賃の管理業務は賃貸管理会社に任せていることが多く、家賃の確認や催促を委託している場合、賃貸管理会社への管理委託手数料がかかります。

礼金

アパートに入居する前には賃貸借契約を結びますが、その際に入居者がオーナーに対して支払うのが礼金です。礼金はもともと謝礼金の意味を持つもので、入居者への返還義務はありません。

よって、礼金を設定している場合、支払われた時点でオーナーの収入となります。ただ、礼金の習慣は地域によってさまざまで、礼金がない地域もありますし、礼金がない物件も存在します。近年では、空室を避けるために礼金を設定しない物件も増えてきました。

そのため、礼金を設定するとなかなか借り手がつきにくいといったリスクが高まります。空室リスクを避け、入居希望者を増やしたいなら「礼金不要」とするのも一手です。

更新料

アパートやマンションの賃貸経営の場合、基本的に賃貸借契約の契約期間が2年間とされているところが多くあります。2年後、入居者が契約を更新する際には更新料が支払われます。更新料は、家賃の1～2カ月分が相場です。

最近では、更新料を支払うよりも新しい物件を見つけて引っ越したほうが良いと考える人も増えてきています。そのため、空室を避けて入居者にそのまま住んでもらうために、更新料が発生しない物件もあります。

共益費

共益費とは、アパートやマンションの共有部分の施設維持に使われるものです。共用部分の電気代や水道代といった光熱費、備品の修繕費用に充てられます。

共益費は管理費と合わせて入居者から家賃と一緒に毎月オーナーに支払われます。管理費は、共用部分の清掃費用や管理人の人件費に充てられる費用で、賃貸管理会社と契約している場合はオーナーが管理委託料として支払います。

共益費も管理費もアパートを維持・管理するための費用ですが、法令で決められているわけではありません。どこからどこまでを共益費とするかはオーナーの裁量によって異なります。

駐車場収入

入居者の車両を駐車できるよう、アパートに駐車場を用意している場合は駐車場代も不動産収入になります。

駐車場の経営方法には大きく分けて2タイプあり、駐車場の利用者を入居者のみに限定する場合と限定しないものがあり、限定する場合は家賃と合わせて徴収、限定しない場合は月極駐車場やコインパーキング経営となります。

公共交通機関が発達している都市部では、車の所有者が少ない理由からあまり入居者に借りられないところもありますが、地方の場合、生活に車が欠かせないために、駐車場が必要条件になっている地域もあります。

自動販売機の売上

アパートの入口や駐車場付近などに自動販売機を設置することで得られる売上も、不動産収入の一部です。自動販売機にかかる電気代は、入居者から徴収する共益費から捻出します。

自動販売機は両替が必要なときに重宝されるため、コインパーキングとの相性が良いとされています。コインパーキングとして駐車場経営を行うなら、自動販売機の設置もあわせて検討すると良いでしょう。

太陽光発電の売電収入

アパートの屋根や敷地に太陽光パネルを設置し、売電を行うことで得られる収入も不動産収入として計上されます。

ただ、現在では太陽光発電を設置する賃貸アパートは非常に少なくなっています。太陽光発電の固定価格買取制度に、新たに新規要件が追加されたためで、電力の全量買い取りではなく余剰買取制度のみしか選択できなくなったことが理由に挙げられます。

携帯電話基地局の設置料

携帯電話の電波が入りづらいエリアのアパートの場合、携帯電話会社から基地局の設置をオファーされるケースがあります。携帯電話基地局を賃貸物件の屋上に設置すると、設置料として毎月3～20万円程度の収入を得られるとされています。

ただし、基地局はあくまでも携帯電話会社側からの打診によって設置するものなので、物件を所有するオーナー側から誘致することはできません。

また、入居者の中には携帯電話の電波による健康への影響を心配する人もいないとは限らないため、屋上に基地局があることで入居希望者が限定されるリスクがあります。

貸し看板の賃料

アパートの屋上や壁面、駐車場や空いている敷地などに下肢看板を設置して賃料を得る場合、これも不動産収入にあたります。

人通りの多い地域や交通量の多い道路沿いなどであれば借主が見つかる可能性はあるでしょう。

看板は設置費のみで運用コストがあまりかからないため、太陽光発電設備やコインパーキングと比べて導入しやすいメリットがあります。都市部の人通りの多い場所であればかなりの収入になりますが、屋上広告物に関する条例や景観条例など、地域によっては制限がされているところもあり、導入を検討するなら事前の確認が必要です。

アパート経営における経費の内訳

アパート経営を行うにあたって、経費としてあげられる出費には以下のようなものがあります。

賃貸管理会社への管理委託手数料

物件を自主管理しない限り、賃貸管理会社に管理業務を委託するケースは少なくないでしょう。賃貸管理会社に物件管理を任せる場合、管理会社へ支払われている委託手数料は経費として計上可能です。管理会社にもよりますが、家賃収入の5%程度に設定されているケースが多いでしょう。

入居者の募集や家賃回収業務をはじめ、日常得思想やエレベーター点検費用など…業務委託契約の内容によって、含まれる費用や管理サービスが異なります。

アパートローンの利息部分

投資用物件として購入する際、アパートのローン（不動産投資ローン）を利用していた場合には、毎月ローンの返済による出費が生じます。このローン返済額のうち、利息の部分については経費として計上が可能です。

元本部分に関しては金銭貸借の返済分にあたるため、費用として認められない点に要注意。また、利息の中でも土地取得にかかる借入の支払い利息と、建物部分への金利とでは扱いが異なります。土地部分への金利のみ、不動産所得が赤字でも損益通算に含められません。

保険料

賃貸不動産にかけられている火災保険や、地震保険加入に伴う保険料も、不動産投資の経費として計上されます。特に各種保険内容や、賃貸経営におけるリスクヘッジとしてもかなり重要。

管理の不備や老朽化によって他人に損害を与えた場合の「施設賠償責任保険」や、火災保険に付帯する各種特約などに加入するケースでも同様に、保険料は経費として計上可能。ちなみに火災保険を5年契約で行い、一括で総額を支払った場合、1年単位での経費計上額は「総額÷契約年数」となります。

仲介手数料

不動産仲介会社に入居者の仲介を依頼した上で賃貸契約を締結した場合、仲介手数料を支払っていれば経費として計上が可能です。宅地建物取引業法において、仲介手数料の条件は家賃1ヶ月分とされていますが、これは借主・貸主から受け取る仲介手数料を合計したものです。

借主が不動産仲介会社へ家賃1か月分の仲介手数料を支払い、貸主は負担しないというケースもあります。また、不動産仲介会社や管理会社が入居者募集のための広告を売った場合、それも貸主が負担して経費計上が可能です。

修繕費

例えば入居者が退去した際、原状回復義務が発生します。そのうちオーナー側で負担しなければならない部分は修繕費として該当し、設備の故障や外壁などの定期的な補修は「建物の維持管理」に必要な修繕と考えられるため、修繕費として計上可能です。

一方、内外装や設備を元あったものからアップグレードするようなリノベーションは、修繕費として認められません。リノベーションにかかった費用は「資本的支出」に分類されるため、履き違えないよう注意しましょう。

租税公課

不動産投資における、経費計上できる税金は以下のような例が挙げられます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税（賃貸用不動産取得時の登記に際して納税）
• 不動産取得税（賃貸用不動産取得時に納税）
• 印紙税（建物賃貸借契約書などに印紙を貼付して納税）

賃貸経営に直接かかわる税金として、不動産所得計算上の経費として認められています。一方で、所得税や住民税、法人税などは同じ税金ではあるものの、経費計上が認められていないため要注意。

減価償却費

時が経つにつれて価値が低減する資産を「減価償却資産」と呼びます。取得費を試算の使用可能期間全てで分割し、一年ごとに「減価償却費」として経費計上するように定められているのです。

不動産においては建物が減価償却資産とされているため、法律で定められた使用可能期間中、建物の取得価格に基づいた原価償却費を毎年計上していくことが可能です。ただし土地は減価償却の対象ではありません。

減価償却の方法は「定率法」と「定額法」の2種類がありますが、建物については定額法で計算するように定められています。

司法書士や税理士への報酬

不動産投資における各種手続きは、司法書士や税理士といった各専門家に依頼することもあるでしょう。例えば不動産登記を司法書士に依頼するケースや、確定申告を税理士に依頼するようなケースのことです。

この場合、司法書士や税理士へ支払う報酬は経費として計上できます。万一に入居者との間でトラブルが発生するなどした場合は、弁護士に訴訟を依頼するため弁護士への報酬も経費計上可能です。

通信費

不動産会社や管理会社など…パートナーたちとの密なやり取りは非常に重要です。連絡に用いるスマートフォンやパソコンといったツールは、賃貸経営に必須な為、ツール購入にかかる費用や携帯電話料金、インターネットプロバイダーへ支払う利用料は通信費として計上可能です。

情報管理や収支管理を行うためのソフトウェア代金なども、通信費として計上できるでしょう。

もしスマートフォンやパソコンをプライベートでも使っている場合、「家事按分」といって、賃貸経営にかかわる割合のみを経費として計上できます。

旅費・交通費

物件現地を直接訪問して、物件の状況を確認したり、不動産会社や管理会社との打ち合わせに赴くこともあるでしょう。そうした場合の移動に伴う電車代・自動車のガソリン代などは、旅費・交通費として計上可能です。

なお、公共交通機関を利用する際には領収書が発行されないケースも多くあるため、交通系ICカードの利用履歴などを取得することで、内容を「旅費精算所」として記録しておくと無難です。

図書・新聞費

賃貸経営を行うにはノウハウを勉強し、情報を収集する必要があります。そのために生じた図書・新聞購入費なども、不動産投資のための経費として計上することが可能です。例えば不動産投資に関する書籍や、業界新聞の購読費などがあげられます。

また、不動産投資に関連するセミナーの参加費やコンサルティング費用なども、不動産投資の経費としてあげられます。ただし、不動産投資に関連するものであっても、資格の取得費用は経費計上できないため要注意。

交際費

例えば不動産会社や管理会社など…不動産投資に直接関連する人との打ち合わせや情報交換のために支払った飲食代は、交際費として経費計上が可能です。もちろん家族や友人、不動産投資と関係のない人との食事代は経費として認められません。一人で食事した場合も同様に、経費計上は不可能です。

不動産投資に係わる交際費であることを明確に証明するためには、「誰とどのような目的で食事をしたのか」を、記録として残す必要があります。

まとめ

不動産収入において、収入を上げることはもちろん大切ですが、経費として計上できる支出をしっかり把握しておくことで、節税効果にも繋がります。不動産経営をするにあたって必要な支出であると認められていれば、意外と経費計上できるものは多くありますよ。

逆に、経費にできると思い込んでいても経費計上できない支出もあります。確定申告の際には、専門家である税理士などと相談するのも良いでしょう。