IRR（内部収益率）とは？

アパート投資を始めようとする際、「利回り」ばかりに目がいきがちですが、それだけでは本当の収益性は見えてきません。

特にアパート経営は長期戦になることが多く、初期費用も大きいため、収支を総合的に評価できる指標「IRR（内部収益率）」の活用が重要です。

IRR（内部収益率）の基本とは

IRRとは何か？

IRR（Internal Rate of Return／内部収益率）とは、「投資した資金（投下資本）と、その後のキャッシュフローの現在価値が等しくなるような割引率」のことです。

つまり、時間の価値を考慮した本質的な投資効率を表す数値です。

例えば、同じ300万円の利益でも「1年後にもらえる」のと「5年後にもらえる」のでは、当然前者の方が有利。IRRはこうした時間の価値を考慮して収益性を評価できます。

アパート投資におけるIRRの有用性

アパート投資では、家賃収入というインカムゲインだけでなく、売却時のキャピタルゲインまで含めて総合的に収支を評価すべきです。IRRは以下のようなキャッシュの流れをすべて数値化できます。

• 購入時の自己資金や初期費用
• 保有期間中の家賃収入 − 各種経費 − ローン返済
• 売却時の売却益（売却価格 − ローン残債）

これらを時系列で捉えることで、単なる利回りでは見えない投資全体の効率が見えてきます。

IRRが高くなるケースとリスクの見極め

IRRが高くなる物件の特徴

• 初期に大きなキャッシュフローが出る物件
  法定耐用年数を過ぎた木造アパートなどは、減価償却の効果で手残りが多くなる傾向があります。
• 資産価値が落ちにくい好立地
  駅近や需要のあるエリアでは売却価格が安定しやすく、トータルのキャッシュフローが良くなります。
• レバレッジ（借入）を活用している
  自己資金を抑えた投資は、資金効率（IRR）が向上する傾向にあります。

IRRが高い＝安全とは限らない

IRRが高い物件は一見魅力的に映りますが、その裏には次のようなリスクも潜んでいます。

• 過剰な借入（レバレッジ）による返済リスク
• 売却価格の楽観的な見積もり
• 市況に左右される短期転売前提の計画

IRRが高い投資ほど、前提条件が崩れたときの損失リスクも大きくなるため、慎重な判断が求められます。

IRRと投資規模の関係性

IRRは「効率」を示す数値なので、必ずしもIRRが高い投資が利益額も大きいとは限りません。

例えば、IRR10%の100万円投資よりも、IRR9%の1億円投資の方が利益額は大きくなる場合もあります。

そのため、金額ベースの「NPV（正味現在価値）」も併用することで、より現実的な投資判断が可能になります。

IRRを使いこなすための実践ポイント

他の指標と組み合わせて使う

IRR単独では判断が難しい場合、以下の指標も併用しましょう。

• 表面利回り・実質利回り：物件選定初期の比較に便利。
• キャッシュオンキャッシュリターン：自己資金に対する年間収益を把握可能。
• NPV：実際の利益額（絶対額）を確認したいときに有効。
• キャップレート：不動産価格の評価やエリア相場と比較可能。

IRRで投資判断する手順

実際のアパート投資でIRRを使う際の流れは以下の通りです。

• 自己資金・購入時の諸経費を把握
• 毎年の家賃収入、空室率、修繕費、ローン返済を予測
• 売却時期・売却価格の想定
• ExcelなどでIRR関数を用いて数値を計算
• 算出されたIRRを参考に、他の指標・リスク要因と照合して総合判断

IRRを活用して、投資効率の「本質」を見抜く

IRRは、アパート投資の収支を時間軸で捉えるため、単なる利回りよりも精度の高い投資判断が可能になります。

ただし、IRRが高いからといって飛びつくのは危険。レバレッジや売却価格の想定が甘いと、計画が崩れるリスクも大きくなります。

投資判断ではIRRの数値だけでなく、利益額（NPV）やリスクシナリオも併せて検討することが重要です。空室・修繕・金利上昇など、現実的なリスクも想定し、複数のシナリオでIRRを試算する姿勢が、失敗しない投資への第一歩となります。