アパート投資で管理手数料を抑える方法はある？

こちらでは、アパート投資における管理手数料の種類や管理会社の一般的な仕事内容、そして支払う管理手数料の目安・相場などをふまえた上で、決して少なくない管理手数料をどのように抑えることができるか、その方法について解説しています。不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

管理手数料とは

マンションやアパートなどの大家業務を代行してもらうことへの報酬として管理会社に支払う手数料のことを、管理手数料といいます。主な手数料として、次の2種類が挙げられます。

管理委託費

管理業務を不動産管理会社へ委託する場合に発生する管理手数料を、管理委託費といいます。毎月発生します。内訳は、管理員業務・清掃管理業務・設備管理業務・事務管理業務などです。家賃収入に応じて料金が設定されます。

そのため、一般的には、家賃収入が増加すればその分管理委託費も増加していくことになります。ですから、その逆に、空室が増えたことによって家賃収入が減少に転じた場合には、管理委託費も減少することになります。

仲介手数料

不動産仲介業者に支払う管理手数料のことを、仲介手数料といいます。これは、不動産仲介業者が入居者募集業務をおこない、その結果新たな入居者が決まった際に支払う手数料です。上述の委託管理費とは異なり、この仲介手数料ついては、宅地建物取引業法でその上限額が定められています。たとえば、賃貸物件であれば、家賃1ヶ月分プラス消費税分となります。

参照元：イエカレ『賃貸管理を委託するとは？』

管理会社の仕事内容とは

管理会社が取り扱う管理業務の内容は「建物全体の管理」「区分マンションの1部屋の賃貸管理」の2つに分かれています。

建物全体を管理する場合の主な業務内容

• 建物の大規模修繕に関する計画立案
• 建物および設備の維持管理業務
• 建物共有スペースにある設備の点検・掃除

部屋のみを賃貸管理する場合の主な業務内容

• 入居者募集から入居が完了するまでの業務
• 入居者からの家賃集金業務
• 契約更新のための手続き
• 契約解約時や退去時の各種手続き
• 退去後の清掃
• 入居者からのクレーム処理業務

いずれの場合にも、アパート投資物件を運営していくのに欠かせない業務の大部分を、代わりに行ってくれていることがわかります。

管理手数料の相場は？

管理会社にアパート投資物件の管理業務を委託した場合、管理手数料の相場はどのくらいになるでしょうか。金額は家賃収入に応じて変動しますが、一棟アパートなど、建物全体を委託する場合は家賃収入のおよそ10%程度が相場であると考えておくとよいでしょう。区分マンションなどの場合はそれよりも安く、5%程度に設定されているケースが多いです。

ただ、区分マンションなどの場合、固定費としてあらかじめ料金が設定されている物件もあります。

参照元：MINKABU『不動産投資における管理手数料とは？』

管理手数料を抑えるための方法

アパート投資物件を運営していく際には、できるだけ管理手数料を安く抑えたいとろです。そのための方法として、主に次のようなものが挙げられます。

手数料の安い会社を探す

手数料を安く設定している管理会社に業務を委託する方法です。そのためには、複数の管理会社に見積もりを出してもらい、比較検討していくことになります。これまでにアパート投資などをした経験がない場合だと、物件を購入したその不動産会社にすすめられたり紹介されたりした管理会社に、そのまま依頼してしまう方も少なくありません。管理手数料が高めであってもそれに気づかず、契約を継続している場合があるので、見直しをおすすめします。

なかには、不動産会社に紹介された管理会社を利用しなくてはならないケースもあるかもしれません。ただし、そのような場合であっても、おおよその相場を知っていれば、手数料を引き下げてもらうための交渉にもっていくことも可能になります。

管理業務の一部を自分で対応する

アパート投資物件運営のための業務をすべて委託するのではなく、業務の一部を自分でこなすことで、管理会社に支払う手数料を抑えることができます。掃除など、自分でもできそうな業務を洗い出し、一度ためしてみることをおすすめします。また、自分でこなすのが難しそうであれば、業務の一部を管理会社以外に委託することで、トータルのコストを安く抑えやすくなる場合もあります。

複数物件の管理を依頼する

複数のアパート投資物件を運用しているのであれば、それらの管理業務をまとめて同じ管理会社に委託する方法もおすすめです。扱う物件の件数が増えれば、それは管理会社側にとってのメリットとなるため、トータルの管理手数料を抑えやすくなるのです。

入居募集業務を不動産会社に依頼する

物件への入居者募集のための業務を、管理会社ではなく不動産会社に任せることで入居者が増え、家賃収入が増える場合もあります。そうなれば、管理手数料の負担が相対的に軽くなります。この方法が有効なのは、入居者募集業務にそれほど力を入れていない管理会社を利用している場合です。「この管理会社に任せっぱなしでは、空室が埋まるめどが立たない」と判断したときには、入居者募集業務の委託先を不動産会社に変更することも検討してみてください。

あるいは、不動産仲介業・不動産管理業の両方を取り扱っている業者に相談してみるのもおすすめです。不動産管理業による収入が確保できているので、仲介手数料などの値引き交渉を進めやすい場合があるのです。

まとめ

管理手数料が高いことが負担となっている大家さんも多いのではないでしょうか。アパート投資物件を順調に運営していくためにも、管理手数料はできるだけ抑えたいところです。管理手数料についての知識を深めたうえで、手数料を安くするための工夫をしてみることをおすすめします。