アパート投資における公示価格とは？

アパート投資を行うときは公示価格を参考にできます。ここでは、公示価格の概要と調べ方、参考にするときの注意点を解説しています。

アパート投資における公示価格とは

公示価格は、実勢価格（時価）・基準値標準価格・固定資産税評価額・相続税評価額と並ぶ土地の価格のひとつです。一般的な土地取引で売買価格の目安になります。したがって、対象となる土地の価値を最大限に評価します。アパート投資では、土地を取引するときに関係が深い価格といえるでしょう。対象となる地点は、原則として都市計画区域内です。ただし、土地取引が予想される場合は都市計画区域外でも公示価格が公表されます。価格を判定する基準日は毎年1月1日、公表日は3月下旬、決定機関は国土交通省土地鑑定委員会です。

公示価格の調べ方とは

公示価格は、国土交通省が運営している「標準地・基準値検索システム」で調べられます。基本的な調べ方は次の通りです。

• 調べたい都道府県を選択する
• 調べたい市町村名を選択する
• 「対象」「調査年」「用途区分」「地価」を設定する
• 検索結果を確認する

以上の手順で公示価格を調べられます。検索結果では「標準地番号」「調査基準日」「所在地及び番地」「住居表示」「価格（円/m2）」「交通施設、距離」「地積（m2）」「形状（間口：奥行き）」「利用区分、構造」が表示されます。都道府県単位、全都道府県を対象として検索することもできます。

公示評価の注意点とは

アパート投資で公示価格を参考にするときは次の点に注意が必要です。

取引のない地方は公示価格が参考にならない場合がある

公示価格は、2名以上の不動産鑑定士が行なった鑑定評価に調整を加えて決定しています。過去に土地取引が行われていない地方では、周辺地域やよく似た条件の土地を参考に公示価格を決定することになります。したがって、地域によっては公示価格と実勢価格に乖離があり、参考にならないことも考えられるでしょう。売買価格の目安にできますが、絶対的なものではないことを理解しておかなければなりません。

公示評価はデータが少ない

令和5年地価公示で、公示価格が付けられる土地（標準地）は26,000地点です。日本全国の宅地数を考えると、公示価格が付けられる土地はごくわずかといえるでしょう。調査したい土地の近くに標準地がないことも考えられます。このようなケースでは、公示価格を土地取引の参考に用いることは難しくなります。また、調べたい土地の近くに標準地があったとしても、住環境などが大きく異なれば参考にはなりません。例えば、駅へのアクセスが良い土地とそうでない土地であれば、実勢価格は異なると考えられます。公示価格を参考にするときは、これらの点も踏まえておかなければなりません。

※参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html）

客観的な価格か不明確

公示価格は、土地取引だけでなく固定資産税評価額・相続税評価額の参考にも用いられています。土地が売れにくいエリアの公示価格は大きく下落してもおかしくありませんが、実際のところは年に2～3％程度の下落にとどまることが少なくありません。以上を踏まえて、客観的な価格とはいいにくいと評価されることもあります。この点も押さえておきたいポイントといえるでしょう。