レバレッジ効果とは？アパート投資の初心者に向けて解説！

アパート投資にはいくつかのポイントがありますが、レバレッジ効果を意識することも大事なポイントとなります。しかし、レバレッジの意味や言葉そのものさえ初めて見たという方もいるかもしれません。そこでこのページでは、レバレッジについて解説していきます。

アパート投資などの不動産投資で聞くレバレッジ効果とは？

レバレッジとは、FXにて用いられることが多い言葉です。「てこの原理」として説明されることの多いレバレッジとは、小さい力で大きな効果を見込むことを指します。アパート投資におけるレバレッジ効果も、「少ない資金で大きな利益を狙うこと」を指します。具体的には、少ない自己資金であっても銀行からの融資によって大きな資金を活用し、大きな利益を狙う行為です。

レバレッジ効果がある場合はどうなるの？

レバレッジ効果がある場合「大きな利益」を狙えます。例えば自己資金が1,000万円の場合を考えてみます。

レバレッジを意識することなく通常の手順を考えると1,000万円で購入できる物件を探し、購入した物件を賃貸に出すことで収入を得ることになります。しかし1,000万円で購入できる物件となると、ワンルームが条件が限られてしまいます。不動産は、条件が良い人気のある物件程高くなる傾向にあります。

そこで、銀行から3,000万円借り、自己資金の1,000万円と合わせ計4,000万円を用意できれば、4,000万円の物件でのアパート投資が可能です。銀行からお金を借りると利息が発生しますが、利息以上の利益を得ればよいのです。

レバレッジ効果がない場合はどうなるの？

レバレッジ効果が無い、つまりは自己資金だけで利益を追求する場合、元資金で購入できるアパート投資となります。単純な計算ですが、例えば年利5%得られるとすれば、1,000万円のアパート投資であれば年間でおよそ50万円の利益となります。融資を受けた4,000万円の場合であれば、同じ年利5%でも200万円の利益となります。もちろん銀行への返済もありますが、銀行の金利が5%以下であれば、つまりは年利よりも下であれば利益となります。

参照元：ウェルスハック_https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/leverage#1（https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/leverage#1）

レバレッジ効果を狙う場合に注意したいリスク

レバレッジ効果によって、自己資金だけでは実現が難しい大きな利益を狙えることがおわかりいただけたでしょうか。しかし当然そこにはリスクがあることも忘れてはなりません。

金利が利回りよりも高くなり逆レバレッジ状態になる

銀行からお金を借りたら、金利を含めて返済することになります。銀行の金利が年利よりも高くなってしまうと、いわば「逆レバレッジ」となり損失となります。大きなお金が入ってくると錯覚しがちですが、年利と金利を計算し、年利の方が高い状況を作らなければ、損失となります。

利回りが低くて逆レバレッジ状態になる

銀行の金利が低いとしても、利回りそのものが低く、銀行の金利よりも低い利回りとなってしまうと結局は逆レバレッジとなってしまいます。想定利回りの計算通りに進まない、つまりは空室ばかりの状況となるとこのような現象に陥り、利益が上がらないだけではなく、実質的に損失を生み出しています。

レバレッジ効果でアパート投資を成功させる為に気を付けること

レバレッジ効果にはメリットもあればデメリットもあります。しかし、メリットだけを上手く享受することで、自己資金だけでは得られない大きな利益を得ることができます。ではデメリットをどのようにして回避するんか、そのポイントとなるのがイールドギャップです。

イールドギャップを高める

イールドギャップを高めることこそ、アパート投資において大きなレバレッジ効果を得るための方法です。イールドギャップとは、投資利回りと長期金利の差です。繰り返しになりますが、レバレッジで大きな利益を得る条件は、銀行からの融資の金利以上の利回りを得ることです。

しかし、現実的に銀行金利は契約締結時に定められたものとなるため、自身の努力で後から変更できません。つまり、利回りを高めることがイールドギャップを高めることになります。空室を出さない、余計な費用をカットする。これらを実践することでイールドギャップは高まります。つまり、空室を出し続けているとイールドギャップが低下し、逆レバレッジとなって損失を計上することになってしまうのです。

参照元：ウェルスハック_レバレッジ効果を用いて不動産投資を成功させるための注意点（https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/leverage#A12:~:text=の注意点-,4.1.イールドギャップを高める,-レバレッジ効果を）

イールドギャップの融資期間に注意する

イールドギャップを高めるためには、イールドギャップの融資期間にも注意が必要です。具体的に、銀行からの融資期間の金利の数字が固定なのか変動なのか、固定であればいつまで支払うのかです。銀行からの融資を返済することで、銀行への支払いがなくなりますので利益率は大幅に変わります。仮にそれまでと同じ利回りだとすれば、金利がなくなる分すべて利益となります。

しかし、長期の返済の場合、なかなかそのような状況にはなりません。一般的な住宅ローンの場合35年ですが、アパート投資では35年とは限りません。高い利回りでの運用の自信があるなら短期間で借りた方が返済総額は安くなりますし、利益に転じる機会も早く訪れますが、利回りの高さを維持できなければ、逆レバレッジになりやすいです。

キャッシュフローを確認する

キャッシュフローとはお金の流れのことです。どれだけお金が入り、どれだけ出ていくのか。キャッシュフローを確認することで、利益となる利回りの数字が見えてきます。金利は頻繁に変動するものではありませんが、利回りは自分自身の経営努力次第です。キャッシュフローを確認し、収支状況、バランス、改善すべき部分等を確認することで、レバレッジ効果を高めることに繋がります。銀行からの融資が多く、高額物件でアパート投資を行うと、入ってくる家賃収入だけを見て「利益が出ている」と錯覚しがちですが、キャッシュフローを確認すると、実は利益になっていないケースもあります。だからこそ、利益だけで考えるのではなく、キャッシュフローとして考える必要があります。

まとめ

レバレッジ効果を意識することで、より高額な金額で投資をおこなうことができます。ただしメリットだけではなく、デメリットもあります。それぞれを踏またうえでレバレッジを実践すべきかを考える必要があります。

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