アパート投資で覚えておきたいローン特約

このページでは、不動産投資の際に金融機関のローンがとおらない場合のリスクに備えて、知識を深めておきたい「ローン特約」について解説しています。

融資を受ける際に重要なローン特約とは

アパート投資などの不動産投資をする際には、仮に希望にあった収益物件を見つけることができたとしても、金融機関から思い通りの融資を受けられないケースが多々あることを把握しておきましょう。というのも、いったん売り主と売買契約を結んでしまうと、融資の都合などで契約の解消をしたくなっても簡単にはいかないからです。強引に進めてしまえば、手付金の放棄などを理由とする違約金や賠償金が発生するような事態すら招きかねません。

しかしこうした事態に備え、「ローン特約」を締結しておけば、借入金の一部あるいは全額に関して金融機関のローン審査をパスできなかったときに、契約を無効にすることが可能なケースがあります。たとえば「ローン審査に落ちてしまった場合には、売買契約を無条件で解除でき、解除後には手付金も買主に返還すること」といった条項を契約内容に入れておいた場合などが該当します。

融資特約の種類は2つ

融資を利用した特約、つまり融資特約の方式には「解除条件型」「解除権留保型」の2種類があります。あらかじめ内容をよく読み、売り主との間に認識のずれが無いかどうかをしっかりと確認しておくことが大切です。

解除条件型

金融機関から融資が得られなかった場合に、自動的に契約が解除されるのが「介助条件型」の融資特約です。

解除権留保型

金融機関からの融資が得られなかった場合に、買主の申し出にもとづいて契約が解除されるのが「解除権保留型」の融資特約です。買主に解除権のある方式です。売り主から契約解除を申し出ても解除の効力は生じないので、注意が必要です。

ローン特約で確認すべき事項

ローン特約において確認しておきたい主な事項として、次のようなものが挙げられます。

ローン申込金融機関

どの金融機関にローンの申し込みをおこなったのかを明確にすることが大切です。申込先を空欄にしたり、あるいは複数の金融機関に申し込んでいるのにも関わらず1カ所のみを記載したりするなどの不備があると、契約解除ができなくなってしまう可能性が生じます。

ローン金額、金利、借入期間

ローン金額・金利・借入期間などに定めがない場合も、契約解除ができなくなってしまうおそれがあります。その逆に、たとえば金利を明示しておけば、その金利でローンが通らなかった場合でも、他の金融機関で契約を続行するか否かについて、買主自身が選択できるようになります。

ローンが承認されるまでの期間

ローンが承認までの期間を決めておかないと、経済状況が変わるタイミングなどをずっと期待し続ける状態になってしまう可能性があります。そのままでは売り主・買い主の間にトラブルが生じやすくなります。そのためローン承認までの取得期日や契約解除までの期日をあらかじめ決定しておくようにしましょう。

ローンが非承認になった場合の対応策

「買い主がローン審査に合格するための努力をしなかった」とみなされると、契約の解除ができなくなってしまう可能性があります。そういった事態をさけるためにも「ローンがおりなかったらどうするか」という点について、あらかじめ明記しておくようにしましょう。

ローン特約を利用できないケース

ローン特約を結んでいても、スムーズに契約を解除できないこともあります。たとえば、ローン審査に合格したのに売買契約を解除したい、といったケースなどです。こうしたケースであれば、手付放棄による解除が必要になります。あるいは、契約書のローン金額を超えるローンを希望しており、希望額に達しないケースなども、無償解除は難しくなると考えておくべきです。

ローン特約の注意点

売主と買主のやりとりは不動産業者を介しておこなわれることが多いですが、その場合、特に契約解除をするときなど、売主への連絡方法に注意することが大切です。

不動産業者にローンに落ちてしまったことを伝えるだけでは「ローン特約を根拠として契約解除をしたい」という意思の表明にはなりません。「言った」「言わない」などのトラブルになるのを回避するためにも、解除を申し出るときには、内容証明郵便など確定日付の残る郵送方法で売り主に通知することを忘れないようにしましょう。

まとめ

売り主と買い主の合意のもとで定められるローン特約によって、買い主は一定のリスクを回避できるようになります。ただし、契約の種類や注意事項についての確認不足や記入漏れなど、なんらかの落ち度がある場合には効力が失われてしまうこともあるので、利用の際には慎重さも求められます。