アパート投資の融資を学ぶ

アパート投資の融資の種類

ここでは、アパート投資で利用可能な融資の種類についてチェックしてみましょう。

近年では、不動産投資を行う投資家も増えており、ほとんどの金融機関が不動産投資用の融資プランを提供しています。ただし、2018年に不正融資問題が発覚してから、金融機関全体の不動産投資にかかわる融資審査がより一層厳しくなった傾向です。

まずは、金融機関で提供する融資の特徴を比較の参考にしてみましょう。

政府系金融機関（日本政策金融公庫）

日本政策金融公庫は、政府が出資を行う金融機関であり、融資を受けた物件は業界で『公庫物件』と呼ばれています。融資審査は他の金融機関に比べてやさしいことも特徴でしょう。また、公的な金融機関ということもあり、低い金利で借入が可能な点がメリットです。

ただし、融資限度額や融資期間に定めがあるため、建物によっては融資を受けられないケースもあります。

また、運用上のデメリットとして『公庫物件』をNGとする法人もあるため、賃貸需要に制限がかかるケースもあります。

都市銀行（メガバンク）

よく耳にするメガバンクでも、不動産投資の融資を行っています。メガバンクとは、『三井住友銀行』『みずほ銀行』『三菱UFJ銀行』などを含む全国に支店を置く都市銀行のことをいいます。比較的低金利で融資を受けることが可能ですが、融資審査の厳しさは他の金融機関に比べてもトップクラスでしょう。審査基準には、融資を受ける人の職業など総合的な属性に加えて保有資産、該当の担保価値から判断されます。

メガバンクで一般のサラリーマンが融資を受けるには、保有資産が重要なポイントとなるかもしれません。

地方銀行

続いて、不動産投資用の融資を受けている人が意外と多いのが地方銀行です。地方銀行は地方都市を中心に営業している点が特徴。そのため、融資を受ける人の居住地や投資用建物の所在地などが融資実行に影響します。

実際、元々付き合いのある地方銀行から融資を受けるケースも多く、融資額や金利についても多少融通が利く場合もあります。ただし、審査自体はメガバンクと同等レベルのため、決して簡単とはいえません。

信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合でも不動産投資用の融資を提供しています。信用金庫・信用組合は、非営利法人に該当しており、金融庁により営業エリアに制限がかかっていることも特徴です。『○○信用金庫』など、エリアによって名称が異なることはご存知かと思いますが、同じ信用金庫であっても不動産投資の融資に積極的か消極的かは違うようです。

融資の審査基準は、地方銀行を目安にしておけば間違いはないでしょう。

ノンバンク（預金を受けずに貸し付けのみ行う金融機関）

ノンバンクには、信販会社・クレジット会社・消費者金融会社が含まれます。アパート投資の融資を行う代表的なノンバンクには『セゾンファンデックス』『三井住友トラストローン＆ファイナンス』などがあります。エリア制限もなく、融資審査もスムーズで耐用年数を超える融資期間が取れるケースなどがあります。ただし、他の金融機関に比べて金利が高い点がデメリットといえるでしょう。

アパートローンの審査のポイント

ここからは、アパートローンの審査基準となるポイントについても紹介しましょう。

金融機関の融資審査では、下記の3つを総合的に判断して融資を実行しています。

物件の収益性

アパートローンに限らず、融資において金融機関が重視するポイントがローンの返済が滞りなく行われるかという点です。アパートローンの場合は、一般の住宅と異なり返済資源がアパート投資による家賃収入となります。そのため、投資の対象となる建物の収益性について見極めて審査しています。

この収益性は、立地はもちろん、賃貸需要や同じエリア内の競合物件の有無などから、今後の家賃収入への影響を総合的に捉え判断しています。収益性が高いという判断が得られれば、融資条件についても有利に働く可能性があります。

物件の担保価値

つぎに、融資の審査を行う際に金融機関が必ず行うものが担保調査です。この担保調査では、不動産の構造や状態や周辺環境、建築制限などの行政法規についても確認し、加えて不動産市場を見極めて担保価値を判断しています。

金融機関は、融資のリスクヘッジとして抵当権を設定します。これにより、万が一債務の回収ができない場合に担保物件を売却することができます。そのため、金融機関では担保価値を的確に判断することも融資するうえでの重要なポイントとしています。

また、不動産の担保価値は融資額の基準となるものでもあり、一般的に担保価値を上回る融資は難しいと考えましょう。

融資期間を延ばす方法

では、木造アパートで融資期間を延ばす方法はあるのでしょうか？

一般的に、金融機関では建物の耐用年数に応じた期間での融資を実行しています。耐用年数の長いRCに比べて木造の耐用年数は22年と短いことが特徴です。そのため、新築でも融資期間22年と他の構造のアパートに比べて当然短くなります。

そこで検討したいポイントが住宅の性能です。住宅性能基準でもある『劣化対策等級』を取得することで融資期間を延ばすことが可能です。

この劣化対策等級は等級1～3まであり、実際には等級としては中間に位置する等級2を取得すれば、8年ほど融資期間を延ばすことができるといわれています。

融資期間を延ばしたい場合は、アパート建築の段階から検討しておくべきでしょう。

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