新築と中古、どちらが良いか学ぶ

新築アパートのメリット

ここでは、新築アパートのメリットを2つ紹介しましょう。

現代のニーズに合った設備や間取り

新築アパートの場合、狙いの需要者に即した間取りにできる点がメリットの一つです。

賃貸市場では、時代と共に人気の間取りや設備は変化しています。例えば、10年以上前ならば珍しかった対面式キッチンは、今や1LDK以上なら当たり前のデザインといえるでしょう。設備においても、単身世帯には注目されていなかった追焚機能付風呂も今は人気の設備です。間取りや設備変更は、リフォームで行うには難しいものや高額な費用がかかるものもあります。中古物件を購入して結局リフォームをする必要があり、トータルコストが跳ね上がるケースも少なくありません。

現代のニーズに合った新築アパートは、それだけで人を惹きつける強みとなるでしょう。

新築ならではの特別感で空室リスク軽減

リノベーションを施したマンションやアパートが注目される現代ですが、やはり賃貸市場では特別感のある『新築』の人気は根強いといえます。賃貸物件を探す場合、内見を経て申込をするケースが大半ですが、新築アパートでは竣工前から申込があることも珍しくありません。また、中古アパートと異なり、客付け可能な家賃を想定したうえでアパート建築を行うことも特徴でしょう。賃貸市場をよく知るプロが家賃査定を行うため、運用開始時のリスクが少ない点はメリットです。

新築時からの入居者が長く住んでくれれば新築価格での家賃収入が継続する可能性が高く、収益性の面でもプラス要因となるでしょう。

新築アパートのデメリット

では、新築アパートのデメリットについてもチェックしてみましょう。

建築期間中の運用ができない

投資家にとってデメリットといえる点がすぐに運用開始できないことでしょう。

運用開始前は当然に収益が見込めません。新築アパートの場合、間取り・部屋数・設備など細かく決めていかなくてはなりません。実際にアパート建築の契約締結をしてから、間取りや仕様を決め実際に着工するまでに4ヶ月以上かかることもあります。土地の購入から進める場合はさらに期間が延びることも想定しておきましょう。

また、賃貸住宅の場合は賃貸需要の高い時期に竣工するよう逆算することも必要になります。これについては、投資用アパート建築会社や管理会社にアドバイスしてもらうと良いでしょう。

中古アパートのメリット

中古アパートのメリットについても2つピックアップしたので確認してみましょう。

実際のアパート稼働率が明確

中古アパートの場合、実際に運用されていたという事例があります。これは、アパート投資初心者にとって投資用物件を購入する判断基準になります。

アパート購入時の入居率や直近の稼働率などをデータ化しやすく、購入価格に対する見込み収入の想定がしやすいこともポイントです。ただし、中古アパートを購入する場合、滞納状況や入居者トラブルの有無については、十分に確認しておくべきでしょう。

特に滞納者がいるケースでは、退去を促したところで簡単にはいきません。毎月の収支のほか、細かな点にも目を向ける必要があることは覚えておきましょう。

購入時点から家賃収入が見込める

中古アパートのメリットといえば、購入した月から家賃収入を得られることでしょう。すでに入居している部屋の家賃は確保されるわけですから、購入から運用開始までにタイムロスもありません。実質賃料を収支計画にも反映できるため、運用開始時の収益に大幅なズレが生じない点も初心者にとっては安心できるポイントでしょう。

ただし、すでに運用している中古アパートの場合、購入して間もなく退去が出ることもあります。そこで注意したい点が、退去リフォーム費用の負担や入居が決まるまでの空室リスクでしょう。中古物件のメリットを生かすためには、退去の可能性についても想定しておくべきといえます。

大阪でアパート経営をするために！
知っておきたい空室リスク

中古アパートのデメリット

続いては中古アパートのデメリットについても見てみましょう。

新築に比べて家賃下落リスクが高い

賃貸住宅の家賃は、経年劣化とともに少しずつ下落するのが一般的です。この家賃下落リスクは、通常マンションよりアパートの方が高いともいわれています。中古アパートの場合、新築の家賃価格からのスタートではないため、建物状態と近隣の家賃相場をもとに決めることとなります。運用開始時、エリア内に競合物件が多数あると、他物件との差別化を図る設備導入やリフォームなどを行う必要もでてきます。また、バリューアップしない場合、想定していた家賃での入居が見込めないこともあり、家賃を下げざるを得ないことにも注意しましょう。

家賃下落率は、1年に1％といわれていますが、アパートの場合は一定の期間を過ぎると大幅に家賃を下げなくては入居が決まらないケースも少なくありません。物件購入後すぐに家賃が下落するリスクなどは、中古アパートのデメリットといえるでしょう。

参照元：総務省統計局「借家家賃の経年変化について」（http://116.91.128.50/data/cpi/pdf/kenkyu1.pdf）

新築と中古アパート、結局どっちが良い？

新築アパート、中古アパートともにメリット・デメリットがあります。それぞれのメリットを生かすためには、注意すべきポイントを押さえることも不可欠です。

実際、収支の予測が難しい中古アパートは、赤字を補填できるいくつかの賃貸物件を所有しているオーナーが購入するケースが大半でしょう。

これに対して、新築アパートは空室リスクも低く、収支予測がしやすいため、アパート投資初心者には適しているといえるでしょう。

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