アパート投資における新耐震基準とは？

アパート投資で築古物件を購入する場合は耐震基準に注意が必要です。耐震基準は旧耐震基準と新耐震基準に分かれます。ここでは両者の違いと築古物件を購入するときに気を付けたいポイントを解説しています。

「新耐震基準」とは

耐震基準は、建築基準法などで定められた建築物が備えておくべき耐震能力に関する基準です。1981年5月31日以前に適用されていた旧耐震基準と1981年6月1日以降に適用されている新耐震基準に分かれます。旧耐震基準と新耐震基準の主な違いは地震に対する強さです。具体的には以下の違いがあります。

旧耐震基準は、大規模地震に対する基準を設けていません。つまり、旧耐震基準に従い建てられたアパートなどは、大規模地震に耐えられない可能性があるのです。

築古物件に投資する際のポイント

築古物件を購入するときは次の点に注意が必要です。

新耐震基準を満たす築古物件か確かめる

築古物件は旧耐震基準に基づき建てられている可能性があります。適用されている耐震基準は、建築確認日を調べればわかります。建築確認日が1981年6月1日以降であれば、新建築基準を満たすといえるでしょう。建築確認日は、所有者が保管している確認通知書（副）で確かめられます。紛失している場合は市役所等で「建築計画概要書」「台帳記載事項証明書」を取得すれば内容を確認できます。建物が完成した竣工日とは異なるため注意が必要です。

参照元：LIFULL HOME'S（https://www.homes.co.jp/cont/iezukuri/iezukuri_00432/）

耐震性を確認する

築古物件を購入する場合は、適用されている耐震基準にかかわらず耐震性を確かめるほうがよいでしょう。旧耐震基準で建てられた建物は新耐震基準に基づき評価する必要があるから、新耐震基準で建てられた建物は劣化している恐れがあるからです。いずれも実際の状態を把握しておく必要があります。耐震診断にかかる費用の目安は10万円程度～といえるでしょう。自治体によっては補助金を活用できることもあります。十分な耐震性を備えていない場合は、投資の有無を慎重に検討しなければなりません。

地震保険に加入する

投資したアパートが地震で損壊すると、修復費用がかかるだけでなく貸出できなくなる恐れもあります。家賃収入が途絶えて、ローンの返済に加え修復費用がかかると大きな負担になるでしょう。このようなリスクに備えて、築古物件を購入する場合は地震保険への加入を検討しなければなりません。火災保険のように実際の損害額を補償するものではありませんが、保険金を建物の修復などに活用することはできます。

不動産投資ローンを利用できるか確認する

一般的に築古物件は、不動産投資ローンの審査が厳しくなると考えられています。建物・設備などが劣化しているため、築浅物件よりも入居率は低くなると予想されるからです。建物の担保価値が低くなる点も審査が厳しくなる理由としてあげられます。したがって、事前審査などを受けて、ローンを利用できるか確かめておくことも重要です。築古物件であっても、収益性が高ければローンを利用することは可能です。収益性は立地条件や物件そのものの魅力などで評価されます。