土地なしでもアパート投資は可能？

アパート投資には、土地と建物が欠かせません。しかし、不動産投資を検討している人の中には、「土地なしでもアパート投資はできるの？」と悩んでいる方もいるでしょう。このページでは、土地なしでもアパート投資は可能なのかについてお伝えしているので、ぜひ参考にしてみてください。

土地なしからアパート投資を始める方法

土地なしからアパート投資を始めるための方法には、土地の購入、新築アパートの購入、中古アパートの購入の3つがあります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

土地を購入してからアパートを建てる

土地がないことを理由にアパート投資ができないなら、アパートを建てるための土地を購入する必要があります。まっさらな土地にアパートを建築できるため、入居者のニーズを満たす物件を作りたい人にもおすすめです。

新築アパートを購入する

新築アパートは最新の設備が導入されているケースが多く、入居者獲得に一役買ってくれます。購入後すぐに経年劣化によるトラブルが発生するリスクもほとんどなく、余計な費用がかかる心配がないのも良いところです。

中古アパートを購入する

中古アパートを購入してからのアパート投資は、土地や新築アパートを買うよりも安価に始められるのが魅力です。また、すでに入居者が入っているので、経営戦略を立てやすいでしょう。ただし、経年劣化による設備トラブルなどには注意しなければなりません。

土地なしからアパート投資を始めるメリット

土地なしからのアパート投資には、いくつかのメリットがあります。安定経営を実現するためにも、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

アパート経営に適した土地を選べる

すでに土地を所有している場合、アパート投資のための土地探しを行う手間が省けます。しかし、所得している土地がアパート経営に向いているのかは不明なため、場合によっては入居者を獲得できない可能性があるでしょう。

一方で、土地探しからスタートする場合、アパート経営に適した土地を選べるといったメリットがあります。具体的には、駅前の利便性が高いエリアや商店街に活気があるエリアなど、入居者にとって暮らしやすい土地を狙ってください。このような生活しやすいエリアは、家賃が相場より高くても空室になりにくいので、利回りが高くなりやすいです。

建築したいアパートに合わせた広さの土地を選べる

希望するアパートの規模やデザインに合わせた広さの土地を選べるのも、土地なしからアパート経営を始めるときのメリットです。単にアパートといっても、ターゲットによって間取りや部屋数などが異なります。

具体的に、ファミリー向けの物件は単身者向けのものよりも部屋数を多くしたり、十分な広さを確保する必要があるので、その分土地も広くなくてはなりません。立地とともに土地の広さにもこだわれば人気の高い物件となりやすいため、持続的に高い収益を得られる可能性があります。

なお、すでに土地を持っている人でも、買い直しによって同じメリットを得られるでしょう。

土地なしからアパート投資を始めるために必要な資金

土地なしからアパート投資を始める場合、すでに土地や物件を所有している場合よりも必要な資金が多いです。土地や建物の購入からアパート投資やアパートの維持までに、どのくらいの費用がかかるかを知っておきましょう。

土地と建物を購入した場合の費用

土地と建物を購入する場合に必要な資金は、物件価格の10～20%程度です。審査に通るのであれば全額融資を受けられますが、借入額が大きいほどローンの返済が困難になりやすいことも忘れてはいけません。

ローンの滞納リスクを軽減するためにも、自己資金として物件購入にかかる金額の10～20%程度は用意しておくのが無難です。具体的に、土地と建物の金額が3,000万円である場合は、300万円～600万円程度を自己資金の目安としておきましょう。

アパート投資にかかる諸費用

アパート投資をスタートするまでには、こまごまとした費用が発生します。具体的には、仲介手数料、登記費用、ローンの事務手数料、土地購入手付金、不動産取得税、印紙代などがこれに該当するでしょう。

これらの費用は管理会社にアパート経営を代行してもらうのに欠かせないものです。たとえば、業者に入居者募集を委託した場合、入居が決まった際に仲介手数料として家賃の半月分を支払わなければなりません。

また、土地の購入から始める場合は、手付金として購入価格の5～10%程度を支払う必要があります。これらの諸経費を合計すると、物件価格の7%前後となるケースが多いです。

アパートの維持に必要な費用

アパートは購入して終わりというわけにはいきません。入居者を確保・維持するためには、定期的なメンテナンスによって建物の機能や美観を保つのが重要です。

アパートの維持にかかる費用には、毎月発生するものと定期的に発生するものがあります。毎月発生する費用は、光熱費、保険料、管理費の3つです。光熱費はアパートを経営するのに必須となる費用で、毎月1万円程度の出費が発生します。保険料や管理費は、管理会社に経営委託をしている場合に発生するものです。保険料は加入しているプランによって異なりますが、毎月1～10万円程度が相場でしょう。

定期的に発生する修繕費は、アパートの規模や修繕箇所によって数十万～数百万程度かかります。

土地なしからアパート投資を始められる人の条件とは？

土地なしからのアパート投資は、誰でも始められるというわけではありません。ここからは、土地なしからアパート投資を始められるとされる方の年収や資産について説明していきます。

年収

土地なしからアパート投資を始めるには、年収の高い低いよりも勤続年数や勤務先の経営が安定しているか否かが重要です。金融機関はアパートローンの審査を行う際、「返済に問題が生じたとき、月給から返済を続けられるか」を基準としています。

したがって、勤続年数が3年以上で、経営状態が良好な企業に属しているほうが良いです。返済額が給与収入を上回る場合は、そのほかの資産が十分存在するかを考慮します。これらの条件に当てはまっていれば、土地なしからでも問題なくアパート投資を始められるでしょう。

その他の資産

投資対象となるアパートの土地建物を除き、どのような資産が存在するかも重要なポイントです。たとえ現金を多く持っていなくても、マイホームやインゴット、株式や国債といった現金化可能な資金を所持していれば、万が一アパートローンの返済が困難になった場合の返済能力を十分に有していると判断されます。

職業

職業そのものではなく、金融機関の定める判断基準を満たしているかが重要なポイントとなります。土地なしからアパート投資を始めやすい人は、医師、大手企業役員・社員、士業、中小企業、個人経営などです。

特に、医師や士業に就いている人は引退制度がないので、何歳になっても十分な支払能力を有していると判断されます。そのほかの職業は、安定した収入を得られるという点でアパートローンの審査に通りやすいため、土地なしからアパート投資を始めるケースが多いです。

年齢

ほとんどの金融機関は、「75歳までにローンを完済すること」を融資条件としています。そのため、長期ローンの利用を検討している場合、若ければ若いほど完済できる可能性が高いと見込まれるでしょう。

具体的に、30歳の人は30年ローンを組んでも60歳までに完済できますが、50歳の人は融資条件である「75歳までの完済」を満たさないのでローン審査に通りません。ただし、自己資金を多く用意すれば返済期間を短縮できます。

ハウスメーカーや施工会社の質

アパート建築を任せたハウスメーカーや施工会社の質が悪い場合、予定通りにアパート投資をスタートできない可能性があります。金融機関は、アパート経営の開始予定日の超過や経営後のトラブルを原因としたローンの返済困難を回避するため、ローン申請時にアパート建築を行う企業の調査を実施。工事請負からアパート完成までの資金力や経営体力が十分であるかを確認しています。

ハウスメーカーや施工会社の質はオーナー自身で事前に確認できるので、必ずチェックしておきましょう。

土地なしからのアパート投資を成功させるためのポイント

土地を持っていないからこその強みや弱点が色々とあるため、土地なしからアパート投資を成功へ導くためのポイントを理解しておきましょう。

融資審査で有利になる年収に達してから始める

土地を持っていない状態で不動産ローンを活用してアパート投資を新しく始めようとすると、どうしても物件に加えて土地の取得費も用意しなければならず借入額も大きくなりがちです。

通常、融資審査は金額が高くなるほど厳しくなるため、少しでも有利に判断してもらえるようある程度まで年収が高くなってから投資を検討することも1つのポイントです。

都市部の物件は駅チカの立地条件を探す

都市部の物件ではやはり駅チカで好立地な環境にある物件へ人気が集まります。そのため、アパート投資を都市部の物件で始めようとする場合、可能な限り徒歩圏内に最寄り駅が存在していることを物件選びの条件としましょう。

特に独身世帯のビジネスパーソンや学生などを入居者のターゲットにする場合、交通アクセスの利便性は重要です。

地方の物件では駐車場のスペースも確保する

都市部と比べて、地方では自動車を利用して移動したり買い物したりすることが日常的であり、当然ながらアパート投資やマンション投資でも駐車場の有無がポイントになります。

そのためこれから土地を探してアパート投資を始める場合、駐車場を敷地内に設けられるよう土地の面積にも考慮しながら投資戦略を検討していくことが肝要です。

間取りはワンルームから検討する

同じ面積の敷地であれば、間取りをワンルームにした方が部屋の戸数を増やせます。

仮に各部屋の面積を倍にしても、家賃設定まで単純計算で2倍にするとニーズにマッチしない可能性が高まります。家賃収入は管理物件の戸数と入居者の数に応じて増えるため、基本的には家賃設定を抑えつつ戸数を確保できるワンルームを想定して投資戦略を考えていきましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

当然ながら不動産投資では物件の管理や入居者の募集などを委託する不動産管理会社との関係が重要です。そのため、本当に信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかがアパート投資の成功の鍵を握っていると考えてください。

オーナーに対して不誠実な対応をする不動産会社は、入居者に対しても不誠実な対応をすると考えられるため、自分が不審に感じた会社は避けましょう。

土地なしからアパート投資を始める際の注意点

土地なしからのアパート投資において注意しておかなければならない点について、事前に把握した上で投資戦略を構築しましょう。

実際の事業開始まで時間がかかる

現状で土地を持っていない場合、まず土地探しからスタートしなければならないため、実際にアパート投資を始めて家賃収入を得られるようになるまで時間がかかります。一方、土地の取得に不動産ローンを使用すると、場合によっては賃料収入が得られる前からローンの返済が始まることもあり、キャッシュフローを考えなければなりません。

イニシャルコストの金額が大きくなる

土地取得費と物件取得費に加えて諸経費を合算した金額が初期投資額になるため、基本的にイニシャルコストが大きくなり、それによって投資の利回りは下がってしまうケースが想定されます。

高額なイニシャルコストはローン返済の期間が長くなり、月々の返済額も大きくなるなどリスクでもあるため、より慎重かつ長期的な投資戦略が必須です。

ローン審査が通らない場合もある

不動産ローンを前提に不動産投資の契約をしたとしても、実際に融資を受けられるかどうかはローン審査の結果を待たなければ分かりません。そのため、土地のない状態でアパート投資を始めたい場合、万が一にもローン審査に落ちてしまった際に投資計画を中断できるよう「ローン特約」を契約に盛り込んでもらうようにしてください。

まとめ

土地なしでアパート投資を始める場合、すでに所有している土地がないために面積や立地条件などの制限を受けることなく物件探しを行える反面、どうしても初期費用が高額になりやすく事業開始までにも時間がかかります。そのため、土地なしからアパート投資を始めようと考えている人は、メリットやデメリット、土地がないということでどのようなリスクや注意点が発生するのか、トータルで考えながら信頼できる不動産会社を探していきましょう。