オーナーチェンジ物件とはどういう物件なのか？

不動産投資を行う際、オーナーチェンジ物件という言葉を耳にすることもあるでしょう。オーナーチェンジ物件は必ずしもメリットばかりではなく、デメリットもあるので注意が必要です。このページではオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットや注意点を分かりやすく解説します。

オーナーチェンジ物件とは

入居者と賃貸借契約を交わしている状態のままで売却された物件のことを「オーナーチェンジ物件」と呼びます。入居者自体は変わらないままオーナーだけが変更になるという取り引き形態で、入居者側は賃貸借契約に変更がないため、ほとんどの入居者は気が付かないでしょう。オーナーチェンジ物件は新しくオーナーになる方にとってもメリットはあり、非常に魅力的な物件の可能性もあります。ただデメリットや注意点もあるため、しっかりとメリット・デメリットなどを把握したうえで購入するかどうかを検討することが大切です。

オーナーチェンジをする理由とは

売却タイミングがよかった

毎月の家賃収入と物件の売却益によって、不動産投資の最終的利益が決定します。もし物件のあるエリアの地価が上がれば物件自体の価値も高まるため、このタイミングで売却を考えるケースも多いでしょう。譲渡所得税を考慮すれば、長期譲渡所得であれば売却物件自体は合理性がありますが、短期譲渡所得による売却物件であれば前のオーナーが何らかの事情で売却を急いだ可能性も。だからこそオーナーチェンジ物件を検討する際、前のオーナーの物件を所有していた期間を確認すると良いでしょう。

経営を続けられなくなった

不動産投資は必ずしも上手くいくわけではないため、経営を続けられないと判断した時点で手放すケースもあります。ただ入居者がいる状態なのに、なぜ不動産経営が失敗したのか詳しく確認しなければ購入したときに同じような失敗をする恐れもあるでしょう。たとえば学生向けの物件であったのに近隣の大学が移転するなどのケースであれば、徐々に入居率が下がる可能性も。一方で前のオーナーが体調不良や高齢化などで経営が続けられないケースであれば、優良物件の可能性があるでしょう。そのため前のオーナーへの聞き取りをしっかりと行うことが大切です。

他物件へ買い替えるため

他の不動産物件への買い替え目的で、所有している物件を手放すケースもあります。たとえば複数ある区分マンションを売却し、その費用で一棟アパートを購入するケースなどが挙げられるでしょう。投資家が不動産物件を所有している場合は、物件の組み換えや事業規模の変更などは非常に多いケースです。そのため物件自体に問題があるのか、それとも別の理由があったのかなどはハッキリさせておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件のメリット

すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件のメリットと言えば、すぐに家賃収入が得られるという点でしょう。新築物件・空室物件とは異なり、すでに入居者が存在しているので、家賃収入はオーナーになった時点で得ることができます。不動産投資でローンを組んでいると購入してすぐに返済がスタートするので、家賃収入が早期に得られるのは非常に魅力的なポイントと言えるでしょう。入居者を探す手間もなく、募集のコストも抑えられ、精神的な負担も抑えられます。

金融機関の融資審査が通りやすい

不動産投資を始める方のほとんどが金融機関などで融資を受けるでしょう。しかし融資を受けるためには金融機関の審査を通過する必要があり、物件によっては融資が厳しいケースも多々あります。しかしオーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者が存在しているため金融機関の審査が通りやすいと言われているのです。前のオーナーのときに任せていた管理会社に継続して依頼でき、管理コスト・設備点検費・原状回復費などが予想しやすく、収支計画が立案しやすいという点も審査が通りやすい要因のひとつでしょう。ただし審査に通りやすい物件は、あくまでも収益性が見込めると判断された物件なので、オーナーチェンジ物件だから通りやすいわけではありません。

家賃下落率が穏やか

新築物件などは新築から数年経つと家賃が下落するケースが多々あります。しかしオーナーチェンジ物件の場合、家賃下落があった後の場合が多いため家賃下落率は比較的穏やかであり安定した家賃が得やすいことも。とくに不動産投資の初心者であれば家賃下落率を想定することは難しく、オーナーチェンジ物件なら家賃下落の不安が抑えられるでしょう。

低価格で物件を取得できる可能性がある

不動産投資の場合、物件の価値を評価する方法として収益還元法が用いられることがあります。これは家賃で物件の価格を割り出す仕組みで、オーナーチェンジ物件であれば周辺の相場よりも家賃を低めに設定しているケースも。そのため物件価格が相場よりも定額になっており、お得に物件取得ができる可能性があるのです。引き継いだ入居者が退去すれば、自由に家賃を設定可能なため家賃値上げをし高利回りが実現できるでしょう。

オーナーチェンジ物件のデメリット

入居者の把握ができない

オーナーチェンジ物件を購入する場合、もっとも気になる点が入居者の状況ではないでしょうか。新規に入居者を集う場合は入居者審査で、どのような入居者なのかを把握することは可能です。既に入居している場合は前のオーナーからの資料だけで把握しなければなりません。家賃滞納者・ルールを守らない・トラブルメーカーなどマイナスな情報を隠す場合もあり注意が必要です。一般的に家賃が高めの物件は入居者の状態も良い傾向にあり、リーズナブルな物件はトラブルが多い傾向にあるでしょう。

すぐの修繕が必要な場合がある

オーナーチェンジ物件と言っても、あくまで中古物件です。そのため年数が経過すればするほど、不具合が発生しやすくなり修繕箇所も増えてくるでしょう。とくに前のオーナーの管理状態が良くなければ、購入してすぐに修繕が必要となることも。そのためオーナーが短期間でコロコロ変わっているような物件や、前のオーナーが自主管理していたような物件であれば注意が必要です。つい物件の価格だけを見て選びたくなりますが大規模修繕が必要となれば、トータル費用は割高になることもあります。そのためオーナーチェンジ物件を購入する前に、どのような修繕が行われているかも必ず確認しましょう。

入居者との契約内容を引き継ぐ

オーナーチェンジ物件の場合、前のオーナーとの契約内容が引き継がれるので、その契約に則った義務が生じてしまいます。たとえ新オーナーになったからと言って、契約を変更・破棄はできないため必ず契約内容の確認が大切です。とくにサブリース契約の場合、家賃を見直す際に大幅に引き下げられる、契約解除されるなどのリスクもあります。理不尽だと思うサブリース会社の対応でも、オーナーからの契約解除はできません。

入居者の一斉退去の可能性もある

オーナーチェンジ物件だと、購入後に入居者が一気に退去してしまうケースがあります、たとえば大規模な工場・大学が近隣にあり、入居者の割合もそこの社員や学生の場合、工場・大学が閉鎖・移転することで、ほとんどの入居者が退去してしまうのです。周辺の賃貸物件は需要が著しく低下してしまうので、新しい入居者が見つかりにくい可能性があります。そのため工場・大学など特定の層をターゲットにしているオーナーチェンジ物件は注意した方が良いでしょう。

オーナーチェンジ物件を取得する際のチェックポイント

入居者との契約内容

オーナーチェンジ物件で必ず確認しなければならない点が、入居者との契約内容です。とくに敷金は地域によっても考え方が異なるため注意しましょう。たとえば関東であれば前のオーナーが入居者から預かっている敷金は新オーナーへと引き継がれるのですが、関西だと「敷金持ち回り」という仕組みがあり、前のオーナーからは敷金が引き継がれません。しかし新オーナーは入居者への敷金返還債務はあるため、入居者数・敷金によっては多額の負担があるのです。

レントロール

入居者ごとに契約賃料・契約者の属性・礼金・敷金・補償金などが記された「レントロール」と呼ばれる一覧表があります。前のオーナーや不動産仲介会社からレントロールを見せてもらい、項目内容などを細かく確認してください。とくに敷金返済債務の総額や賃料に水道・光熱費が含まれているかどうか、周辺物件と比べて賃料がどうかなどをチェックしましょう。賃料の相場が分からない場合は不動産仲介会社に意見を聞き、アドバイスをもらうのもひとつの手です。

前オーナーの売却理由

売却理由は必ず確認した方が良いでしょう。どんなに優良物件と思ったとしても、売却理由によっては購入を再検討した方が良いかもしれません。たとえば入居者・物件に何らかの問題があり、物件の売却する場合は要注意です。ただ前のオーナーはマイナスのことを隠したいと思うのは当然で、聞き出すのが難しいケースもそのため不動産仲介会社から情報を聞き出すのが良いでしょう。

過去の運営・管理状況

過去の運営・管理の状況をチェックすることは非常に重要です。レントロールからも大まかな情報は把握できますが、既にいる入居者の入居期間や空室になりやすい理由などが分かれば対策も講じやすくなるでしょう。また修繕履歴も確認しておけば今後の修繕費用などを予想しやすくなり、大規模修繕のタイミングも予定できます。管理会社の情報も確認し、同じ管理会社に継続するかどうかの判断材料になるでしょう。

信頼できる不動産会社か

オーナーチェンジ物件を詳しくチェックすることは非常に大切ですが、ただ全て行うとなれば手間も時間もかかってしまい、余計な負担がかかってしまうでしょう。だからこそ信頼できる不動産会社のサポートが欠かせないのです。不動産に詳しいプロだからこそ、買い手の立場になって物件選びをサポートしてくれるでしょう。しかし不動産会社の中には売主側ばかり考慮する会社もあるので注意してください。

まとめ

オーナーチェンジ物件は家賃収入がスグに得られる、融資審査が通過しやすいなどのメリットがあります。ただデメリットもあり、何もチェックせずに購入してしまえば後悔することも。前のオーナーの売却理由や入居者との契約内容などを詳しくチェックするだけでなく、信頼できる不動産会社にサポートを依頼しましょう。