アパート投資で重要な返済比率とは？

アパート投資をするうえで、知っておかなければいけないのが返済比率です。そこでこの記事では、返済比率について詳しく解説していきます。返済比率が上がるパターンや返済比率の下げ方についても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

返済比率とは

アパート投資の場合の返済比率とは、家賃収入における返済の割合のことをいいます。銀行からローンの融資を受ける際には、適正な割合で返済ができているかを銀行側が審査します。返済比率はアパート投資をするうえで非常に重要なポイントです。返済比率が高ければ手元に残る収益は少なくなり、場合によっては赤字になるリスクもあるので注意してください。

返済比率の計算方法

返済比率の計算方法は「ローン返済額÷家賃収入×100」です。住宅ローンの返済比率には上限があり、おおよそ35％です。しかし、アパートローンに年収はあまり重視されず、不動産担保査定額などを重視する傾向があるため、返済比率は公表されていません。

公表はされていませんが、金融機関で融資を受ける際には必ず返済比率を審査しています。

適正な返済比率は50%が目安

返済比率の目安は50%です。家賃収入の半分を返済額にできるように算出します。

アパート投資では、金融機関の返済以外にもさまざまな費用が必要です。固定資産税・都市計画税などの税金と修繕費用に20%。想定空室率に10％程度と考えておくとよいでしょう。アパートが常に満室になるとは限らないため、空室が出たケースも想定しておかなければなりません。アパートが古くなれば、リフォームや修繕も必要です。その資金をためておくためにも、査定比率は50%がラインになっています。

返済比率と諸費用を合わせても、20%の余剰資金が残ります。万が一、修繕費用が想定以上に高額になったり、空室率が高くなったりしても、20％の余剰資金があれば余裕をもってアパート経営ができます。返済比率が70％の物件の場合、余剰資金はほとんど残らない可能性があります。

アパート投資をしている方の中には、返済比率が50%を上回る物件を購入している方もたくさんいます。しかし、返済比率50％の物件もないわけではありませんので、50％台を目指して物件を探すとよいでしょう。

返済比率が上昇するパターン

返済比率は変動するものです。どれだけシミュレーションをしていても、いつ返済比率が上昇するかはわかりません。アパート投資をするのであれば、返済比率の上昇の可能性があるパターンを把握しておくことが大切です。

返済比率が上昇するパターンには「金利の上昇」「空室の増加」「多額の修繕費」の3つがあります。

金利の上昇

金利の上昇によって、返済比率が上昇するパターンです。金利1.6%・返済比率50%の物件があるとして、金利が1％上昇して2.6%になるとします。すると、返済比率は50%を大幅に上回ってしまいます。余裕をもって経営しようと思っていたのに、予想外の変化で危険な状況になってしまうこともあるのです。

金利が上昇すれば、返済比率が上昇するのは当然のこと。金利の動向をチェックして、金利が上昇したパターンの返済比率もシミュレーションしておくとよいでしょう。

空室の増加

空室の増加も返済比率に大きくかかわります。全国平均の空室率は約20%ですが、物件によっては30％になることも考えられます。これからは、過剰な新築建築や人口減少などにより、空室率が上がることが予想されます。東京23区内での空室率は高くありませんが、地方に行くほど空室が増加する恐れもあるでしょう。

空室が増えると想定空室率からの支出が増えるため、赤字になってしまう可能性があります。空室の増加を防ぐには、積極的な空室対策を行う必要があるでしょう。

多額の修繕費

アパートを経営していると、外壁や屋根の修繕、室内のリフォーム、給湯器などの設備の修繕など、さまざまな修繕が必要です。積み立てている資金で修繕ができればよいですが、予想外に修繕が必要になることもあります。加えて空室率が高ければ、赤字になってしまうでしょう。

リフォームや修繕の費用の支払いが難しい時は、リフォームローンを組むという方法もあります。

返済比率を下げる方法はある？

返済比率が上がったままだと、アパート経営にはリスクがあります。返済比率が上がったときは、下げるように行動することが重要です。ローンの滞納や経営破綻が起こる前に、返済比率を下げる方法試してみてください。

借入額を減らす

繰り上げ返済をして借入額を減らすことで返済比率を下げることができます。繰り上げ返済をすれば、月々の返済が楽になるでしょう。しかし、何百万・何千万という金額を一度に返済できる人は多くありません。自分の出来る範囲で繰り上げ返済をしながら、適正値を目指していきましょう。

金融機関と金利交渉

金利の上昇で返済比率が上がったときは、金融機関に金利の交渉をすることができます。交渉次第では、金利を下げてもらえる可能性が十分あります。

ローンの契約は、他の金融機関に乗り換えることも可能です。今より安い金利で乗り換えられる金融機関があれば、相談してみるのも一つです。ただし、契約内容によっては違約金が発生することも。必ずしも今より金利が安くなるわけではないので、しっかりリサーチしたうえで乗り換えることが大切です。

返済期間の延長

どうしてもローンの返済が厳しいときは、返済期間を延長するという方法もあります。返済期間が長くなれば、自動的に返済比率を下げることができます。ただし、金融機関に返済期間の延長を申し出ることは、金融機関からの信頼が下がる可能性があります。それでも返済が滞ったりアパート経営が破綻することを思えば、悪くない方法です。

期間を延長してでも、安定した経営を行う方が大切です。ローンの返済で困ったときは、まず金融機関に相談してみましょう。

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