アパート投資における路線価とは？

路線価を調べておくと、アパート投資の意思決定を行いやすくなります。ここでは、路線価の概要と調べ方、活用方法などを解説しています。

アパート投資における路線価とは

路線価は、道路に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの価額です。一般的には相続税路線価を意味しますが、路線価には固定資産税路線価もあります。前者は相続税評価額、後者は固定資産税評価額の算出に用いられます。基準日（価格を判定する日）、公表日、決定機関は次の通りです。

公示価格を100％とした場合、相続税路線価の価格水準は80％程度、固定資産税路線価の価格水準は70％程度になります。アパート投資においては、相続税・贈与税、固定資産税・都市計画税・不動産取得税を算出するときなどに活用するケースが多い価格といえるでしょう。また、詳細は後述しますが、意思決定を行う際の参考にもなります。

路線価の調べ方とは

路線価は、国税庁が運営する「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で調べられます。基本的な調べ方は次の通りです。

• 調べたい都道府県を選択する
• 路線価図を選択する
• 調べたい市区町村を選択する
• 調べたい地名を選択する

路線価図では、1平方メートルあたりの価額が1,000円単位で表示されています。したがって、土地の評価額は次の計算式で求められます。

土地の評価額＝（路線価図の価額×1,000）×土地の面積

例えば、路線価に記載されている価額が300で土地の面積が100平方メートルであれば、土地の評価額は3,000万円（（300×1,000円）×100平方メートル）になります。ただし、実際の計算では、間口の広さ、土地の形状などにあわせて補正が必要になることもあります。

路線価の活用方法

アパート投資を行うにあたり、路線価をどのように活用すればよいのでしょうか。具体的な活用方法を紹介します。

路線価から物件価格を逆算する

路線価の目安は公示価格の70～80％程度（相続税路線価は80％程度、固定資産税路線価は70％程度）です。公示価格は、一般的な土地取引で売買価格の目安になる価格といえるでしょう。したがって、路線価がわかればおおよその物件価格を逆算できます。この価格を目安にすれば、不動産会社が提示している価格の妥当性を確かめられます。

環境や社会情勢の変化から予測する

国税庁が運営する「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」では、過去6年分の路線価を調べられます。路線価の推移を参考にすれば、環境や社会情勢の変化を受けて取引を検討している物件の価値がどのように動いたかがわかります。これらの情報をもとに、投資の妥当性を検討することもできるでしょう。

路線価だけを参考にしない

路線価はアパート投資を検討する材料になります。ただし、路線価だけで意思決定を行わないようにしましょう。それぞれの土地の条件は路線価に反映されないからです。「路線価＝実勢価格」と捉えると、想定外の結果を招く恐れがあります。アパート投資を行うときは、幅広く情報を集めることが重要です。