サブリース契約とは？アパート投資の基礎知識について解説！

アパート投資のスタイルはさまざまですが、サブリース契約と呼ばれるスタイルもあります。サブリース契約とはどのようなものか、メリット・デメリットなどを踏まえて解説していきます。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産管理会社がアパートのオーナーからアパートそのものを借り上げ、入居者に賃貸物件として提供する契約です。アパートの個室ではなく、アパートそのものを貸すので、「サブリース」との名称となっています。「貸した対価を得る」という点は一般的なアパート投資と同じですが、細かい部分で違いがあります。

サブリース契約のメリット

まずはサブリース契約のメリットから確認していきます。

管理事務の手間から開放される

サブリース契約とは、にアパートそのものを丸ごと管理会社に貸し出します。貸主との個別の契約ではなく、個別の管理事務作業は不要。一般的な不動産投資・アパート投資の場合、個室毎に管理業務をおこなう必要があるため手間もかかります。件数が増えると、利益が増える一方で管理負担も大きくなります。

しかしサブリース契約の場合、アパートを「管理会社」に貸すので、貸した後は特に何もする必要はありません。毎月しっかりと入金されているかの確認作業程度と負担を抑えることができるのです。

安定した家賃収入を得られる

アパート投資で大事なことは空室を作らないこと。空室がある場合、その間の家賃収入が発生しなくなります。しかし、サブリース契約の場合、あくまでもアパートそのものを貸すことで賃料を得る仕組みです。貸したアパートが満室を維持しても、空室があっても賃料は変わらないので安定した収入を得ることにつながります。

退去後にかかる費用を抑えることができる

サブリースの場合、退去費用は基本的に管理会社が負担します。一般的なアパート投資の場合、退去時のクリーニング等はオーナーが負担します。しかし、サブリースの場合はアパートそのものを管理会社に預けていることから、基本的には退去後の作業も管理会社が行うので、費用も管理会社が支払う形が一般的です。

相続税が抑えられる

アパート投資において、オーナーが亡くなると相続が発生します、この際、入居率が高いと相続税が低くなります。入居者がいることで資産価値が下がることから、相続税の計算が安くなるからとされています。サブリースの場合、入居率が100%として計算されます。アパートそのものを貸していることで、「すべて入居していると仮定」しての計算となり、相続税の計算においてもメリットとなるのです。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のメリットをお伝えしましたが、もちろんデメリットもあります。次はサブリース契約のデメリットを紹介していきます。

常に満室の場合は収益が下がる

サブリースはアパートそのものを貸すシステムです。その際の賃料の相場は、およそ80～90%程度が相場とされています。管理業務等を任せているためこの数値に設定されることが多いです。しかし、常に満室だった場合、自身で管理した場合と比較すると収益が下がります。この点は「手間がかからない分お得」だと考えるか、「管理費分を委託するくらいなら手間をかける」と考えるかで判断が分かれる部分です。

賃料が変動する

サブリースの費用は、2年ごとに見直しされます。周辺環境や景気情勢、需要の変化といった観点から適正な価格を算出します。この費用は上がることもあれば下がることもあります。サブリース契約締結時には高額で満足だったものの、見直しの度に家賃が下がって年々収益性が低下しているという例もあります。

免責期間が設定されている間は家賃保証なし

サブリース契約では、アパート新築後や入居者の退去後に免責期間が儲けられるケースが多くあります。免責期間は入居付けを行う機関として設定されていることから、家賃保証が行われないケースが一般的です。およそ1ヶ月から半年程度で設定されるのですが、この間家賃収入を得られない点は覚えておくとよいでしょう。。

入居者を選べない

自身で管理する場合、入居者を選ぶことができます。安定した家賃の支払い能力はもちろんですが、大切な資産であるアパートを傷つけないか、周辺住民とトラブルを起こさないのかなど、オーナーとして様々な点を踏まえて選別できます。しかしサブリース契約の場合、アパートを貸している管理会社が決めるケースも多々あります。確認してくれる管理会社もありますが、確認なく入居者を決められてしまった場合、高齢者の入居からの自然死や騒がしい入居者によって他の入居者が退去するなど資産価値の減少を招いてしまう可能性もあります。

サブリース契約をする際に気を付けておくべきポイント

実際にサブリース契約をおこなうと考えた場合に、気を付けるべき点はどこなのか、ポイントと合わせて確認していきましょう。

保証家賃の金額

どれだけの家賃を保証してくれるのか確認しましょう。金額は大切な目安となります。自身で管理する場合の80～90%が相場ではありますが、この金額よりも明らかに低い場合には、自身で管理した方がよいか再度検討すると良いでしょう。

また、提示される金額によって管理会社の誠意・姿勢も分かるので、信頼できるかどうか、という点でも必ず確認しておきましょう。

免責期間はどれくらい設けられているか

免責期間中は家賃保証が受けられないため、その期間がどれくらいなのかという点も確認してください。免責期間が長ければ長いほど、利益が削られる可能性が高くなります。ただし、免責期間だけで考えるのではなく、保証額と併せて考えましょう。

保証家賃の固定期間と見直しの周期と値下げの下限額

サブリースは2年毎に保障期間が見直されるのが相場ですがあくまでも目安。見直し期間・周期は業者によって異なりますので、家賃保証の固定期間や見直し期間、さらには値下げの場合の下限額もチェックしておきましょう。管理会社側に有利な設定となっていると、サブリース期間が長くなればなるほど得られる利益に影響がでてしまいます。

費用負担

退去時など、費用は管理会社とオーナーのどちらがどれだけ負担するのかもチェックポイントです。仮にオーナー負担だった場合、入居者が入れ替わる度に大きな出費を強いられることになります。

解約する場合の条件

解約の条件も大切なポイントです。契約に納得できない、実際に利用したら想像していたより利益が出ていない、といった理由で解約を検討することも出てきます。そうした事態に備え事前に解約の要件を確認しておきましょう。不利な条件に気づかず契約してしまった場合、その後の解約が難しくなり、いつまでも不利な条件のサブリース契約を継続しなければならなくなります。

不動産管理会社と長い付き合いができるか

長い付き合いのできる管理会社を選ぶこともとても大切です。これまで挙げたポイントと同じくらい、管理会社側の人間性や姿勢、価値観も確認するようにしてください。サブリース契約は長い付き合いになるので、心情的な面はもちろんですが、管理会社の経済力等も踏まえて考えましょう。

まとめ

サブリース契約には良い点が多々ある一方で、気を付けなければならない点が多々あります。メリットだけで考えていると、デメリットに直面した際「こんなはずじゃなかた」となり後悔してしまうかもしれません。場合によってはアパート投資そのもののモチベーションを損ねかねませんので、契約締結前に把握しておくべき点を必ず押さえておきましょう。

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