アパート投資では税務調査を受けることがある？

「税務調査」というと、事業や企業を運営している人に縁のある言葉のように聞こえますが、実はアパート投資をしている人も税務調査の対象になります。その理由や、調査のポイントについて見ていきましょう。

税務調査の対象となる人

不動産投資をしている人の中でも、税務調査の対象として選ばれやすいのは以下のような人です。

給与以外にも20万円を超える収入がある人

会社員などの本業として給与を得ている人は、給与以外に収入が20万円以上ある人は原則として税務調査の対象になります。本業以外の収入が20万円を超えると、本来は確定申告を行う必要が生じます。確定申告をしていなかったり、必要な収入を計算していなかったりすると、税務調査が入るケースがあるのです。

また、給与以外の収入が20万円を超えているにもかかわらず確定申告をしていない場合、「無申告加算税」というペナルティを受ける可能性があるため要注意。

売上高が大きく、規模の大きな個人事業主および法人

給与以外の収入がある人の中でも、得に売上や収入が多い人は個人・法人を問わず税務調査の対象とされやすい傾向にあります。例えばサラリーマン投資のような事業規模の小さな投資なら可能性は低いですが、物件を複数棟所有しているひとなどは、売上高も大きくなるため税務調査の対象になりやすいです。

売上高が大きい都、その分ミスや不正の際の額が大きくなることが、税務調査が入る理由の一つです。

申告ミスを何度もしている人

過去の確定申告で、税務署からミスを指摘されたことがある人は、再度ミスをすることによって税務調査の対象とされやすいため要注意。例えば申告する費用の額を誤るといったミスが多い場合、本来は支払うべき税金が支払われていなかったというケースに繋がるため、税務調査が入りやすいのです。

海外での不動産収入の算入漏れや、医療費控除・扶養控除の計算ミスなどがよくある申告ミスです。

税務調査がおこなわれやすいタイミングとは

実際に税務調査が行われやすいのは、以下のようなタイミングです。

不動産を取得したとき

不動産を取得する際、数千万円もの資金が必要になるケースがほとんどです。その資金の出所はどういったものなのか、譲渡税が発生していないか、といった点をチェックするために、不動産を取得したタイミングで税務調査が入ることがあります。

不動産を売却したとき

不動産を売却した際には、譲渡所得に対する所得税・住民税を支払う義務があります。それがしっかり必要な分だけ支払われているかどうかを確認するために、不動産売却時のタイミングで税務調査が入りやすい傾向があります。

所得の変動が激しいとき

例えば急激に所得が増えた場合、支払う税金の額を減らすために慌てて節税対策を行おうとする人がいます。度が過ぎた節税をすると調査官から目をつけられやすいため、税務調査が入りやすくなります。経費の水増しや所得隠しなどが疑われます。

税務調査でチェックされる項目

実際に税務調査が行われる場合、以下のような点がチェックされます。

収入を正確に計上し漏れはないか

確定申告が行われた際、正しく収入が計上されているかどうか、漏れやミスはなかったかどうかをチェックされます。不動産投資における計上すべき収入というのは、つまり家賃収入のこと。自動販売機や駐車場からの収入も計上されているか確認されます。

敷金や保証金の償却処理が適切に行われているか

敷金や保証金などは、賃借人の入居時に預かって退去時に滞納分・修繕費を差し引いて返金するという流れになっています。退去時に差し引いた分が収入としてしっかり計上されているかどうかがチェックされます。

消費税を適切に申告しているか

居住用のアパートなどは家賃・共益費・敷金・礼金などが非課税とされていますが、事業用に使用している建物の家賃は課税対象です。管理会社に支払う管理費なども課税対象とされており、こうした消費税の考え方もややこしいためチェックポイントです。

個人の支出を事業経費として間違って計上していないか

家族や友人などと個人的に行く「交際接待費」は、経費として計算できません。また、法人設立している場合は家族などの身内を従業員として給料を支払っている場合にも、支払われた給料が正当な額かどうかを確認されます。

税務調査に対応するために

税務調査の対象となった場合にその調査から免れることはできません。ここからは、税務調査に備え、どのような準備をしておくべきかを見ていきましょう。

検査される項目に誤りがないかチェックする

確定申告などの内容にミスや不備がないか、徹底的にチェックしておきましょう。中には悪意をもってミスを装い、収入をごまかそうとする人もいます。収入漏れがないか、消費税分が計上されているかどうかなどを確認しましょう。

領収証等の証明書類を保管しておく

白色申告では5年間、青色申告では7年間分の領収書を保管しておくことが義務付けられています。特に不動産物件取得時の契約書や経費などの領収書、家賃の入金状況が分かる資料は必ず整理しておき、備えておきましょう。

収支が分かる通帳を不動産投資専用と個人用で区分けする

通帳は収支が分かる客観的な証拠になりますから、不動産投資用と個人用で分けて区分しておくことがおすすめです。収入・支出が不動産投資によるものなのか、個人的なものなのかが一目で判別できるため便利です。

不動産専門の税理士にチェックを依頼しておく

不動産投資に関する確定申告は、複雑なルールが多いため意図せずミスをしてしまう事もあります。もし投資や申告に慣れておらず不安な人は、税理士などの専門家にチェックを依頼するのもおすすめです。

まとめ

アパート投資を行うということは、税務調査の対象とされる可能性があるということです。そのため、ただ物件を購入して上手く運用していくことだけではなく、税務調査の可能性も踏まえて投資の計画を立てていく必要があるといえるでしょう。

税務調査では、慣れない人が陥りがちなミスや漏れなどを的確に指摘されます。確定申告に慣れている人でもミスをすることもありますから、税務調査が不安でアパート投資に支障が出そうだという人は、いっそ税務調査を外部に任せてしまうのも賢い方法です。