アパート投資にまつわる税金を学ぶ

アパート投資を行った際には、税金についてもしっかりと把握しておく必要があります。保有するアパートは資産として数えられるため、時としてその税金が多額になることも。どんな税金がどの条件で発生するかを説明します。

アパート投資に課せられる税金の種類

アパート投資・経営にはさまざまな税金が課せられます。その税金は、アパート投資や経営をしているからこそ発生するようなものもあれば、誰しも納税義務があるものまで多種多様です。中には条件つき税金もあるので、ぜひ確認してみてください。

所得税

所得税は会社員の給与、個人事業主が自営で商売をし得た収入などにかかる税金で、もちろんアパート投資を行っている場合も納めなければなりません。

会社に勤めつつ、アパート投資もしている場合は給与と不動産収入を確定申告の際に記入することになります。

所得税は利益の分にかかるため、差分を割り出すため収入と経費を同時に申告する必要があります。

また、所得税の課税方法には「総合課税」と「分離課税」があることも覚えておきましょう。

「総合課税」は不動産で得た所得や給与の申告を区分ごとに計算し、その上で合算してから行います。対して「分離課税」はそれぞれ独立したものとして税額を導きだします。

アパート投資の場合は総合課税の不動産所得に分類されています。総合課税に分類されている所得では、所得金額が増加するほど税率が高くなる「累進課税制度」が適用されています。

固定資産税

固定資産税は、「固定資産」に数えられる土地・家屋、機械や備品などの「償却資産」などに対してかかる税金のこと。

アパートも家屋に分類されることから、土地とともに固定資産税を支払わなければなりません。

固定資産税の支払いは毎年1月1日まで。特に手続きをする必要はありません。市区町村から4月頃に納付書が送付されてくるので、税金を年4回の分割、または一括で納めれば支払い完了します。

ただ、固定資産の価格は3年に1度の評価替えがあることを忘れずに。自分の資産がいくらぐらいなのか、きちんと価値を確認しておくと安心です。

登録免許税

住居を始め、アパート投資の際には土地・建物を購入した人の所有権を登記しなければなりません。「登録免許税」は土地・建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて導き出し、その税率は登記の種類により異なっています。

ただし、新築のアパートなど、固定資産税評価額がまだついていないときには、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけ、計算することになります。

中古アパートを購入した場合は、以前の持ち主（売主）から自分（買主）に所有権を移転する登記となります。一方、新築アパートの場合は、新たに所有権を記載した登記簿を作成し、それを登記します。

個人事業税

アパート経営が10室以上の物件になると、個人事業を行っているとみられ、個人事業税の対象となります。

個人事業税は、所得金額から事業主控除などを差し引き、税率をかけたもの。ただし、事業主控除が年間一律290万円なので、不動産所得がそれ以下ならば個人事業税は発生しません。

個人事業主の税率は3～5%ですが、業種によって税率が異なり、不動産賃貸業の場合は5%となっています。

個人事業税は都道府県税に数えられており、確定申告を終えると各都道府県で申告内容が共有され、都道府県税事務所からアパート投資を行っている人へと通知が届きます。

住民税

都道府県に納める道府県民税や東京都の都民税、市区町村への市町村民税、または区市町村民税の総称で、地方税の一種です。

会社員などの場合は毎月給与から源泉徴収税として天引きされており、年末調整で過不足分が精算されています。

それ以外の申告納税方式による所得税では、確定申告を終えたところで、納税金額が決定し、振替用紙を使って納税するか、口座引き落としによって税を納めることになります。

消費税

アパート経営では、家賃や礼金、居住者用の駐車場といったものに消費税はかかりません。

しかし、アパートに貸事務所・貸駐車場があった場合など、一般向けに貸していると課税対象となります。

また、課税売り上げが1,000万円以上あった場合、翌々年から消費税が課せられます。逆に言えば、課税対象となる収益が1,000万円を超えなければ、免税事業者として認められ、消費税がかかることはありません。

アパート投資でできる節税

アパート投資を行う際、資産や収入が大きくなると課税額も高くなってしまいます。しかし、さまざまな節税を行うことで税金は抑えることもできるため、まずはどんな対策があるかを把握しておくことが大切です。

減価償却を活用する

そもそも「減価償却」とは、経年とともに資産の価値が減っていくという考え方に基づいています。車やパソコン、そして建築物は数年以上に渡って使い続けることになりますが、時間とともに劣化が進み、その分価値も下がります。そこで購入した年に全てを経費とするのではなく、少しずつ分割して計上するという仕組みを取ることで、節税につながります。

アパートの減価償却費は、建築費用を法定耐用年数の期間に分割し、経費として計上することとなります。

青色申告特別控除を活用する

「青色申告特別控除」は、確定申告を青色申告で行った場合、条件を満たせば最高65万円の控除が受けられる制度です。

青色申告特別控除が適用されると、所得金額から最高65万円が差し引かれ、その金額に課税されます。

青色申告特別控除の対象となるためには、その年の3月15日まで、新規開業の場合には開業したあと2か月以内に「青色申告承認申請書」をその地域の税務署に提出する必要があります。

修繕費を適切に費用計上する

アパート投資をしていると建築物の修繕が定期的に発生しますが、この修繕費を適切に計上することで有効な節税となります。

しかし、ここで注意したいのが修繕費として計上するためには20万円未満に抑えなくてはならないこと。費用が多額になると必要経費ではなく資産として計上されてしまいます。

例を挙げるなら、アパートに部屋数を追加するような場合には、増築とみなされます。

ただし例外もあり、外壁の塗り替えは金額が大きくても修繕費として計上されます。

しかし、その際も、資産の価値を上げるような改善が行われると、やはり一部は資産として計上されてしまうケースがあります。

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