アパート投資の際に空室保証は検討するべき？

不動産投資をする際に気になるのは空室が増えること、またそのリスクについてではないでしょうか。ここでは、そういった疑問をお持ちの方へ向けて空室保証システムを使用するメリット・デメリットや概要について紹介しています。

空室保証とは

空室保証とは、保証料を支払うことによって空室発生時の家賃を保証するサービスです。空室保証の金額としては、満室賃料の8～9割ほどで満額保証にはならない点は注意しましょう。保証が9割の場合、家賃が10万円なら10万円×9割=9万円が保証されることになります。保証会社に支払う保証料は物件の立地などにより異なりますが、家賃の〇%という形で支払うケースが一般的です。

また、空室保証では、保証会社が建物を管理するわけではありません。オーナー自身が家賃の見直し・修繕工事などを行うのが基本であり、建物管理を別の管理会社に委託することになります。利用する保証会社は代理店経由で利用することが一般的であり、不動産会社や管理会社から指定されています。自分で保証会社を探す場合は、利用できるかどうか不動産会社に確認することが大切です。

サブリースと何が違う？

空室保証と同様に空室リスクに対応できるサービスとしてサブリースがあります。ここでは、空室保証とサブリースの違いについて、契約会社と稼働率2つのポイントから紹介します。

契約会社

まずは契約会社の違いです。空室保証は空室が生じた際の家賃収入を保証するため、保証会社と契約します。

一方、サブリースはアパートなど賃貸物件そのものを借り上げ、入居者に部屋を貸し出す仕組みとなっています。つまり、サブリースの契約先は賃貸物件を借り上げる不動産会社や管理会社となるのです。

サブリースは管理を行うのも契約先の不動産会社となるため、入居者募集や家賃設定といった物件管理業務についても行ってもらえるのが特徴です。ちなみに、支払う保証料については、家賃保証は毎月定額の保証料を支払うのに対し、サブリースは2年などの期間を定めるのがほとんどです。契約更新時に保証料が見直されることもあります。

また、空室保証では満室賃料の8～9割が補償されますが、サブリースでは満室賃料に対する一定割合(8～9割)がサブリース賃料として支払われれる形となります。

稼働率

続いての違いとして稼働率が挙げられます。

家賃保証の場合、稼働率が良ければオーナーに入る収益が増える仕組みなっています。これは、家賃保証が保証料に対して家賃保証のみを行うためであり、入居率が上がれば家賃収入も増えて保証してもらうことがないためです。空室保証は管理もオーナー自身が行うため、敷金や礼金などもオーナーが受け取ります。

一方、サブリースでは稼働率は関係ありません。賃料固定型の場合、家賃収入に関係なくオーナーには一定の賃料が支払われます。稼働率が低くても一定額の家賃収入が得られる、管理業務がすべて不動産会社が行うため雑務が減るなどのメリットがありますが、稼働率が良くなっても満額の家賃が受け取れなず本来の8～9割ほどの収入しか得られないデメリットがあります。

サブリース契約は契約期間が決められているため途中解約が難しい、管理会社や修繕工事会社は指定の会社がある、サブリース賃料の免責期間がある、敷金や礼金はサブリース会社(不動産会社)が受け取ることになるなどの点にも注意しておきましょう。

空室保証のメリット・デメリット

空室保証を利用するメリットとデメリットについて解説します。

メリット

空室保証を利用する最大のメリットは、空室発生時の損失を一部補填してもらえるというものです。家賃収入が一定の割合保証されるため、安定した収入が得られます。空室時の損失が少ないだけでなく、稼働率が良ければ増えた分の家賃をすべてオーナーが手にできるのも魅力です。

また、空室保証を利用すると収入の安定性が想定されるため融資の際に審査で有利になるのもメリットです。不動産投資の融資審査では、物件の資産価値だけでなく収益性もポイントとなります。少しでも審査に通る可能性を挙げるのであれば、家賃保証の利用を検討しましょう。

デメリット

空室保証のデメリットとしては、オーナーが保証料を負担しなければいけない点が挙げられます。空室が発生しない時も一定の保証料を支払うことになるため、家賃保証メリットが受けられないこともあり、支払い損となるかもしれません。

空室保証は、いざというときの保険として考えて利用しなければいけません。

また、空室保証は家賃の8～9割を保証するものであり、全額は保証されません。稼働率が平均で90%を超える場合は家賃保証によるメリットが得られないため、家賃保証そのものが不要であると考えることもできます。

さらに、空室保証は家賃保証のみとなっており、賃貸物件の管理は含まれません。管理業務は多岐に渡るため、オーナーにとって大きな負担になるかもしれません。

• 家賃確認
• メンテナンス
• クレーム対応
• 滞納者への集金
• 近隣トラブルなど

家賃保証を利用してもオーナー業務は減らず管理業務を行わなければいけないこと、稼働率アップのための対策を検討・実行しなければいけないことは覚えておきましょう。

空室保証で注意すること

空室保証を利用することにより、融資審査に通りやすくなるメリットがあります。しかし、必要以上に融資を受けてしまうと返済が難しくなってしまい不動産投資を失敗してしまうリスクがあります。余裕を持って返済できるよう、返済計画にそった額を借り入れるようにしましょう。

また、空室保証では家賃回収などの管理業務はサービスに含まれていません。オーナー自身で行う必要があるため、家賃滞納については保証の対象外です。家賃の80%程度の収入の保証と賃貸物件管理まで依頼したい場合は、サブリースを検討しましょう。

空室保証に免責期間があるか、解約時の違約金があるかについても確認しておかなければいけません。特に、解約違約金は想定外の出費になる恐れがあります。契約時には詳細まで確認・認識することが大切です。

空室保証は、空室がなければ保証料の支払いだけを行うことになり損をすることになります。空室リスクは不動産投資やアパート経営を行う際に考えなければいけない問題ですが、稼働率によっては空室保証をつけなくても問題ないケースもあります。空室保証が本当に必要なのかどうか見極めることが大切です。

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