木造かRCか、どちらが良いか学ぶ

木造アパート投資

不動産投資のなかでも人気の高い木造アパート投資。大規模な土地を要する一棟マンションと違い、一般の投資家でも始めやすいのが一棟アパートでの投資です。実際、区分所有による不動産投資経験後に、一棟物件での投資に興味を持ちアパート投資を始める人も少なくありません。

アパートには、木造・RC・鉄骨と3つの構造がありますが、“なぜ木造アパートが人気なのか”についてお伝えしましょう。

木造アパートのメリット

木造アパートのメリットは収益性の高さでしょう。これは、アパートの建築費用も理由の一つです。他の構造のアパートと違いコストの低い木造アパートは、建築費の回収スピードが早いことも特徴です。そのためローン返済の期間はもちろん、利息などにも影響します。

RCや鉄骨のアパートは、年間家賃収入が木造に比べて高くはなりますが、その分建築コストも高いという特徴があります。

初期投資額に対する家賃収入で考えると、木造アパートの収益性の高さは魅力といえるでしょう。

木造アパートのデメリット

木造アパートのデメリットは、減価償却可能な期間が他の構造よりも短いことでしょう。木造アパートの場合、22年の間は定率法もしくは定額法によって算出した価格を経費として計上することができます。これにより実際の利益に対して帳簿上での利益が低くなるため、支払う税金も少なくなります。減価償却が可能な期間は、RCとで25年、鉄骨とは12年も異なり、節税メリットを重視する人にとっては不向きかもしれません。

但し、メリットでお伝えした通り、木造アパートは投資費用を早く回収できるため、収益性を考えれば大きな問題とはいえないでしょう。

ほかの構造のアパートとの違いは？

では、ほかの2つの構造のアパートはどのような特徴があるのでしょうか。それぞれのメリット・デメリットを確認し、木造アパートとの違いについてもチェックしておきましょう。

RCアパートのメリット

RCアパートのメリットは、耐火性・耐久性・耐震性などの性能の高さでしょう。

鉄筋とコンクリートの特性を組み合わせた構造であるRCは、マンションの構造に採用されるケースが一般的です。そのほか、共同住宅には欠かせない遮音性の高さもメリットといえるでしょう。木造に比べて音や振動が伝わりにくく、外部騒音と内部騒音の両方の遮音が期待できるため入居者トラブル回避にもつながるポイントです。

また、入居者の中には音を気にして物件を決める人も多いため、他のアパートとの差別化にもなるでしょう。

RCアパートのデメリット

RCとは、鉄筋コンクリート構造のことをいい、名称で想像できる通り3つの構造のなかで最も建築コストの高いものになります。

国土交通省の2019年建築着工統計調査によるとRC構造の建築費用は、1㎡あたり約24万円となり、1戸あたりで1,000万円近くかかります。1戸あたりの建築費用だけでみると木造アパートの1.8倍となります。高額の初期投資額が必要となる点はRCアパートのデメリットといえるでしょう。

そのほか、気密性の高いこともあり、結露によるカビが発生しやすいことも特徴です。一度カビが発生すると繰り返す場合もあり、入居者には定期的な換気を呼びかけるなど管理面でも注意が必要です。

参照元：建築着工統計調査報告（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/kencha20.pdf）

鉄骨アパートのメリット

鉄骨造アパートは、軽量鉄骨と重量鉄骨の2つに分けられます。これは、鋼材の厚さ6ミリ以上か以下かによって分けられています。軽量鉄骨造の場合は、比較的短い工期での建築が可能となり、コストも抑えることができる点がメリットといわれています。重量鉄骨造の場合は間取りなど設計の自由度が高い点がメリットです。

同じ鉄骨造のアパートであっても、軽量・重量によってメリットとなる部分が異なり、アパート建築においては軽量鉄骨が採用されることが多いでしょう。

鉄骨アパートのデメリット

では、鉄骨造のデメリットについても軽量鉄骨・重量鉄骨に分けてお伝えしましょう。

軽量鉄骨のデメリットとして挙げられるのが、耐火性や耐久性が劣るという点です。RC構造の物件に比べると火災などによる燃え広がりが懸念されます。そのため、耐火性をアップさせる工法を取り入れているケースもあり、事前に確認してみることがおすすめです。

重量鉄骨のデメリットは、木造アパートや軽量鉄骨造アパートに比べてコストがかかる点でしょう。鉄骨の重さに耐えられる地盤や基礎工事が必要となることもあり、費用及び期間についてはマイナスポイントといえます。

木造・RC・鉄骨、結局どれが良い？

木造・RC・鉄骨それぞれのメリット・デメリットを紹介させていただきました。

建物の耐火性・耐久性・耐震性などの性能を重視するとRC構造が魅力的でした。しかし、投資用不動産は、収益性が大きなポイントでもあります。その場合、初期投資額が安く建築費用の回収スピードが早い木造アパートは投資用不動産向きといえるでしょう。

ローン返済期間後は、家賃収入による年間利益がアップすることにもなり、設備リニューアルなどに費用を回す余裕も出てきます。長期間の運用を考えた場合、新築木造アパートによる不動産投資がおすすめではないでしょうか。

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