アパート投資の老朽化リスクを避ける2つのポイント

アパート投資の老朽化リスクと3つの損失、老朽化リスクを避ける2つのポイントを解説します。

アパート投資の老朽化リスクとは

アパート投資の老朽化リスクとは、投資したアパートの老朽化の程度によって、予定していたよりも物件価値が下落してしまったり修繕費が高くなってしまったりするリスクのことです。アパートに投資するときには、どのくらいのスピードで建物が老朽化していくか、何年後にどの程度の修繕費がかかるかなどを計画します。しかし、時代の変化や想定外の出来事の発生などにより、計画が外れてしまうことがあるのです。

老朽化リスクにより生じる損失には、「稼働率が下がる」「賃料が下がる」「物件価値が下がる」の3つが挙げられます。

稼働率が下がる

入居希望者が減って稼働率が下がることは、老朽化リスクによる損失の一つです。周辺に新築物件ができたり、大学のキャンパスが移転してしまったりして、供給に対して需要が少なくなると、投資したアパートに空室が増えることが考えられます。空室期間が長くなって稼働率が下がると、収益バランスが崩れてしまいます。

賃料が下がる

老朽化リスクによる損失には、賃料を下げないと入居希望者が集まらないことも考えられます。空室を埋めようと賃料を下げれば一時的に入居希望者が集まるかもしれませんが、敷金や礼金も下げることが一般的なので、メンテナンス費用を賄うことが難しくなるでしょう。メンテナンス費用を十分に確保できない場合は、計画していたよりも早く老朽化が進んでしまいます。

物件価値が下がる

老朽化リスクによる損失には、物件価値が下がってしまうことも挙げられます。収益バランスが崩れて賃料を下げると、定期的なメンテナンスが困難になり、手放すことも考えるかもしれません。しかし、老朽化して需要が少ないアパートは物件価値が下がっているため、希望する価格で売却できないという事態が生じます。

老朽化リスクを避けるポイント

老朽化リスクをできる限り避けるには、2つのポイントがあります。「築浅物件を選んで投資すること」と「修繕費用を加味してシミュレーションしておくこと」です。

築浅物件を選んで投資する

老朽化リスクを避ける方法の一つは、築浅物件を選んで投資することです。中古物件は価格が安かったとしても、大規模修繕のタイミングで売り出されていることもあります。投資にあたって多額の修繕費がかかることもありますので、ご注意ください。その点、築浅物件はすぐに修繕費が必要になることはありません。

修繕費用を加味してシミュレーションしておく

老朽化リスクを避けるには、修繕費用を加味してシミュレーションしておくことも大切です。築浅物件の場合は、管理会社が作成したシミュレーションに修繕計画と修繕費用が含まれているかをしっかりと確認しましょう。シミュレーションをもとに積立金が算出されていれば、突発的に修繕費用がかかることはほとんどありません。中古物件の場合は、過去に積み立てられた積立金の有無をチェックした上で、修繕費用を含めた収益計画を立てることをオススメします。

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