災害リスク

大阪は比較的災害が少ないエリア

アパート投資で見落としがちな点といえば災害リスクです。

不動産による投資は、株と異なり特定の建物を運用することで収益を得るものです。そのため、アパート投資をするうえで建物を正常な状態で維持することが重要となります。そこで考慮すべきが災害リスク。日本では、これまで様々な自然災害による建物被害が発生してきました。特に近年では予想を上回る威力の台風や大雨、強い地震の発生による土砂災害などの二次的被害も見受けられました。

家賃下落リスクのページでも、アパート投資ではニーズのあるエリア選択が重要との話はしましたが、加えて災害の少ないエリアであることもポイントです。

これまでの大阪で発生した災害状況を確認してみると、震度5以上の地震については2000年代に一度発生して以来ありませんでした。1920年代から2020年代の間に計3回と、全国的にみても地震発生率の低い地域といえるでしょう。

大阪で起こった災害の多くが、台風や大雨による水害であり、地域の特性を踏まえた対策を取ることも大切です。

住宅検索ハザードマップ（https://address-hazardmap.com/japan-earthquake-ranking/）

災害リスクを避けるコツ

では、災害リスクを避けるコツはあるのでしょうか。

自然災害は予測不能なところもあり『備えあれば患いなし』という言葉の通り、万が一の災害発生時の対策が取られているかという点がポイントといえます。また、最近では入居者自身も災害について意識が高い傾向です。そのため、災害に備えた賃貸住宅を提供することも安定的な入居率を保つ方法ともいえるでしょう。

ここで、実際に災害リスクを避けるコツとして紹介するポイントは3つあります。資産を守り、入居者の安全を確保する方法として参考にしてみてください。

火災保険・地震保険に入る

災害リスクの備えとして最初に紹介するポイントは、基本中の基本である建物保険に加入するということです。これは、賃貸住宅に限らず、一般の人が建物を購入する際にも行うリスクヘッジといえます。建物保険は、火災保険をベースとして地震保険を付帯できるようになっており、保険の適用内容については保険会社によって異なります。

賃貸住宅では、賃貸借契約の際に入居者にも賃貸用の住宅総合保険に加入していただくことを必須とするケースが多いのですが、この保険は入居者に過失がなくては使用できません。災害による建物損傷の場合、入居者の保険は使用できないため、オーナー自身が建物保険に加入することが大切なポイントといえるでしょう。建物保険は、軽微な損傷、地震による建物亀裂やエントランス共用部浸水の補修工事、漏水工事などにも使用できることがあります。

災害後の工事費用によりアパート経営が圧迫することのないよう、火災保険・地震保険の加入は必ずしておきましょう。

耐震や防火リスクに対応する物件を買う

つぎに紹介するポイントは、住宅性能の高いアパートを購入することです。近年では、どこの建設会社も災害に対する意識が高く、構造部分にも独自の工夫を取り入れていることが多いでしょう。耐震基準が改正された1981年6月以降から、震度6以上の地震に耐えられる建物であることが義務付けられており、現在では特定の建築物について耐震改修促進法の規制対象となるなど、災害リスクへの備えが重要視されています。

これらの法改正に伴い賃貸住宅の場合でも、耐震診断の有無について重要事項説明の記載事項となりました。入居の判断項目となりつつある耐震性は、アパート購入時に検討すべき住宅性能といえるでしょう。

加えて備えておきたいのが防火性能です。防火地域や準防火地域、地域指定されていない場合においても、2階建てで共同住宅に供する床面積が300㎡以上のアパートなどでは、建築要件が科されています。実際に賃貸物件での火災は珍しいものではなく、被害を最小限に抑えるため防火性能を備えた建物を購入することも災害リスクを避けるコツの一つです。

大阪のハザードマップをチェックする

最後に、アパート投資の物件を購入する際にチェックしておくべき、ハザードアップについても紹介しましょう。水害リスクについて、不動産売買、賃貸借契約の重要事項説明で義務化されたことはご存知でしょうか。これは、宅建業法改正により、水害ハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することで、所有者だけでなく入居者も不測の損害を受けることのないよう2020年8月28日に施行されました。

近年多発している台風では、予想を上回る被害が発生しています。これらの状況を踏まえ、アパート経営では、地域の安全性についても考慮した土地・建物選びが重要です。ハザードマップは、県や市などの公式サイトで簡単に確認できるため、事前にチェックしておきましょう。

建物だけでなく、入居者の安全を守ることができるよう、オーナーの災害に対する意識を高めておくことがリスク軽減にもつながるポイントです。

災害リスクが避けられる
大阪のアパート投資会社3選