家賃下落リスク

家賃下落率は全国平均年率1%程度

まず覚えておきたいのは、建物の経過年数ごとに家賃が低下していくことは当然であるということ。これは賃貸住宅に限らず一般の建物においても同様であり、経過年数と共に建物自体の価値が低下するのですから当たり前の現象ともいえます。

新築とは、「人の居住の用に供されたことのないもの」のことをいい、賃貸住宅であっても一度しかありません。この特別ともいえる新築時の家賃を基準として、徐々に家賃は下落していくというのが一般的でしょう。

家賃下落率の全国平均は、1年で1％ほどといわれています。ただし、建物の経年劣化からみた家賃下落率であり、単純にすべての物件が毎年1％低下するわけではありません。なぜなら、賃貸住宅は賃貸借契約によって賃料を定め、契約期間中においては家賃変更をしないケースが多いからです。反対に家賃下落が起こり得るタイミングとしては、退去後新たに入居募集をするとき。前入居者と同じ家賃で募集が可能なケースと周辺物件の相場に合わせて減額するケースなど、賃貸市場の動向をみながら調整することが多いでしょう。

これらの家賃下落は、エリアによっても多少異なります。つぎに、大阪の変動率もチェックしてみましょう。

参照元：総務省統計局「借家家賃の経年変化について」（http://116.91.128.50/data/cpi/pdf/kenkyu1.pdf）

大阪は賃料変動率でプラスに

ここからは、大阪の賃料変動率について紹介しましょう。

2018年10月から2019年4月までの国際不動産価格賃料指数の調べをもとに、不動産市場での価格・賃料変動を確認してみました。

この調べでは、オフィス・賃貸住宅の価格、賃料の4つについての変動率が公表されています。まず、賃貸住宅総数で全国一位である東京ですが、マンションなどの居住用不動産価格の変動率は0.5%、賃料については1.1%となり、僅かですが価格・賃料ともに上昇していることがわかります。

つぎに大阪の不動産価格変動率は2.8%と東京に比べて高く、賃料変動率は0.3%との結果でした。大阪も東京と同様、2014年より徐々に賃料が上昇傾向にあることがわかります。

これらを踏まえると、大阪は家賃下落リスクを抑えたアパート投資にはおすすめのエリアといえるでしょう。特に中心部である大阪市などは人口増加傾向にあり、賃貸住宅においても需要と供給のバランスが良好な点でも魅力のエリアです。

参照元：日本不動産研究所（https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2019/05/9ba630add63df6aa2a1a8d5c1041ae20.pdf）

参照元：LIFULLHOMES（https://lifullhomes-index.jp/info/areas/osaka-pref/）

家賃下落リスクを避けるコツ

では、実際にアパート投資を行う際に家賃下落リスクを軽減させるコツについてもお伝えしましょう。

家賃が下落する理由として挙げられる一つが社会経済情勢です。これについては、個々で対策をすれば済むものではありません。しかし、家賃の下落は変化する社会経済情勢の中、そのほかの要因について対策を取ることで影響を最小限に抑えることも可能です。

家賃下落が起こり得るタイミングについてお話したことを覚えていますか？ここで、家賃を下げざるを得ないタイミングを減らすことも一つの方法といえます。言い換えると『入居者に長く住んでもらえる賃貸住宅環境をつくる』ということです。例えば、入居者対応の質・速度や設備のバリューアップなどすることで、より良い住環境を提供できれば当初契約の賃料のまま更新することも考えられ、築年数の経過による収益低下もカバーすることができます。

つぎにポイントとなるのが需要と供給のバランスです。これは、家賃下落のリスクヘッジとしてアパート投資を始める前のエリア選択に欠かせない点でしょう。

では、どのような点に気を付けてエリア決めを行うかもチェックしましょう。

賃貸ニーズが高いエリアを狙う

家賃下落リスクを避け、アパート経営を安定化させるための方法として重要なポイントが先程お伝えした需要と供給です。これは不動産に限らず言えることですが、ある一定のターゲット層に需要のあるものを供給するイメージをしましょう。このバランスが良好であることが安定したアパート経営を行う秘訣でもあります。

賃貸住宅の場合では、賃貸での生活を求める人が多いエリアに建てることが基本となります。賃貸需要が少ない、或いは新築賃貸住宅の供給過多が見受けられる場合は、数年先の家賃下落も心配されます。そのため、まずは賃貸ニーズの高いエリアをピックアップし、絞り込むことから始めましょう。そのうえで、一定のターゲットを捉えた建物を建てることもポイント。例えば、ビジネス街から公共交通機関でのアクセスも良く、新幹線などの利用が可能なエリアは転勤者にとって利便性が高く選ばれやすいといえます。また、駅から少し距離があっても駐車場があり、近隣に公園などの子育て環境が整備されていればファミリー層からの需要が期待できます。このように、ターゲット層によってもエリアの良し悪しが左右されることも覚えておきましょう。

まずは、賃貸ニーズの高いエリアを選択すること、つぎに単身なのかファミリーなのか、大学生なのか社会人なのか、需要者をある程度細分化して捉え、間取りや設備を考慮することがおすすめです。

家賃下落リスクが避けられる
大阪のアパート投資会社3選