入居者トラブル

想定できる入居者トラブル

賃貸住宅は、様々な生活サイクルを持つ入居者が暮らす共同住宅であることを覚えておきましょう。同じ共同住宅である分譲住宅と異なり、入居者が入れ替わることも特徴です。

では、実際に賃貸住宅で多いトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか？

ここからは、入居者トラブルで代表的な3つを紹介しましょう。

家賃の滞納

アパート投資の収益に影響を及ぼす入居者トラブルといえば家賃滞納です。 賃貸物件では、契約を締結する前の申込段階で入居審査を実施するケースが大半です。入居審査では、勤務先や収入も審査の対象としているため、安心してしまいがちな部分でもあります。しかし、入居者のなかには入居後に転職する人や病気によって仕事ができなくなってしまう人などもいます。このように、賃貸借契約時から収入が減ってしまい家賃が支払えなくなる事例は意外と多いのです。

こういった家賃滞納を未然に防ぐ方法として活用したいのが保証会社です。

2020年民法改正に伴い、賃貸借契約では保証限度額を定めなければならなくなりました。これにより、多くの賃貸借契約で保証会社加入を必須条件としており、家賃滞納の対策方法の一つとなっています。保証契約は、入居者と保証会社との契約になるため、オーナーの負担がない点も大きなメリットでしょう。ただし、初期費用に保証料が加わり入居者負担額が増えることで、入居者から嫌がられるケースもあります。このような場合も想定して、入居促進としての対策についても検討すべきでしょう。また、保証会社により保証期間や保証限度額が異なるため、どの保証会社を利用するかも十分に検討すべき事項です。

騒音

入居者トラブルの中でも解決が難しいクレームが騒音です。入居者の多くは、家賃や建物設備、立地などを総合的に判断して物件を決めています。そのため、賃貸住宅では同じ家賃や間取りでも子どものいる世帯といない世帯などが混在していることも特徴です。このように様々な人が暮らす賃貸住宅では、入居者の感覚も当然に異なり、音に対する感じ方も人それぞれです。

例えば、騒音クレームのなかには『夜間に友人を呼んで大騒ぎしていた』『楽器演奏禁止なのに楽器の音が響いている』などもあり、これらは比較的トラブルが長引かない事例です。反対にトラブルが長期化するケースは、生活音に対するクレームでしょう。例えば『子どもの足音が気になる』『椅子などの家具を引きずる音が響く』などが当てはまります。このような生活騒音は、人により許容範囲が異なることもあり、両者納得のうえで解決することがとても難しい事例といえます。また、騒音トラブルが長期化することにより、入居者から引越し費用を請求されるケースもあります。騒音トラブルは、入居者トラブルのなかでも慎重に対応しなくてはならないものの一つでしょう。

退去時の精算

3つ目の入居者トラブルは、賃貸住宅特有の退去清算時に起こり得るトラブルです。

賃貸借契約では、初期費用として敷金を支払ってもらうケースがあります。敷金は礼金などと異なり、入居者からの預かり金のため、退去時に返却する義務があるものです。一般的には退去清算の際に入居者のリフォーム負担額を相殺して返金しますが、現在では敷金をもらわないケースや返却義務のない退去リフォーム費用という名目で初期費用と合わせて請求するケースも増えています。

そこでトラブルとなるのが、リフォーム費用不足分の請求です。リフォーム費用に充てる金額が少ないと入居者の過失による補修費用を相殺することができない場合があります。このようなケースでは、追い金として改めて入居者に請求する必要があり、支払いについて揉めることも少なくありません。また、退去リフォームについては、国土交通省によるガイドラインに沿った請求となるため、オーナーの負担割合が大きいことが通常でしょう。

入居募集の際の預かり敷金の有無については、管理会社と相談して決めることがおすすめです。

入居者トラブルのリスクを避けるコツ

ここまで3つのトラブルを紹介しましたが、アパート経営において入居者トラブルは厄介なものといえるでしょう。

では、入居者トラブルを避けるためには何に注意したら良いのかについてもお伝えしましょう。

防音性能が整った物件を買う

騒音トラブル回避の方法に挙げられるのが、防音性能を備えた物件を購入することです。

防音性能の賃貸住宅で騒音トラブルが一切起こらないとは言い切れませんが、リスク軽減の方法としてはおすすめでしょう。

また『防音性能の賃貸住宅』というのは、入居募集の際の強みにもなります。近年では、騒音トラブルが悪化して近隣トラブル化することも多く、入居者にとっても安心感を与える性能といえます。

特にアパートの場合は、共用階段の昇り降りの音や室内の生活音が響きやすいともいわれています。防音性能により入居者トラブルだけでなく、近隣の賃貸アパートとの差別化にも一躍かってくれるかもしれません。

管理会社がしっかりしている会社に頼む

入居者トラブルを避けるために重要なポイントが管理会社選びです。

アパート経営をする場合、オーナー自ら家賃や入居管理を行うことは現実的に難しく、管理会社に委託するケースが大半でしょう。今回トラブルとして挙げた3つのすべてが、管理会社にて対応可能な業務となります。管理会社により対応の範囲は異なるものの、家賃管理・入居者クレーム対応・退去リフォームについては基本業務といえ、管理会社選びでは入居者対応の質などにも注目したいところでしょう。

例えば、24時間対応などを導入しており入居者クレームに迅速な対応が可能であるかどうか、それらの報告を随時オーナーに対して行っているかという点もチェックしましょう。

また、忘れてはいけないのが、アパート経営において管理会社はオーナーにとってパートナーということです。良好な信頼関係を築くことが入居者トラブルを回避するためには欠かせない要件といえるでしょう。

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