空室リスク

大阪府の空室率

競合する賃貸住宅が多いと心配な点が空室リスクです。実際、大阪府には数多くの賃貸住宅が点在しており、その中でも賃貸住宅総数9万戸以上のエリアが東大阪市、豊中市です。東大阪市の空室率は27.3％で大阪府内でも空室率の高いエリアといえ、豊中市においては21.2%と府内空室率の平均的な値となっています。

では、大阪市内の空室率についてはどうでしょう。

大阪市には24区の行政区があり、賃貸住宅総数が最も多いエリアが空室率17.3%の東淀川区です。この東淀川区では、1R～1LDKの単身者向け賃貸住宅の需要が高い点も特徴でしょう。24区全体の空室率平均値は19.4%と比較的低く、最も空室率の低いエリアは此花区でした。

東京に次いで賃貸住宅総数の多い大阪府でのアパート投資は、賃貸需要が高く空室率の低いエリア選択することもリスクヘッジの一つといえるでしょう。

※2020年12月時点の情報

参照元：LIFULL HOMES（https://toushi.homes.co.jp/owner/osaka/）

大阪で空室率が低いねらい目のエリアとは？

さて、大阪でアパート投資におすすめのエリアはどこかチェックしてみましょう。

アパート運営においてポイントとなるのが、人口やエリアごとの需要者の属性などの特徴を知ることです。大阪市内では、世帯数の約50％が単身世帯との調べがあり、1R～1LDKの需要を高める要因の一つでもあります。そして、大阪市内の中でも人口増加傾向にあるのが、北区・中央区・西区・浪速区の4つです。この4区は大阪市内でも中心部にあたり、再開発などの街づくりで活性化していることも人口増加の要因といえるでしょう。北区においては、賃貸住宅総数約4万戸に対して空室戸数6400と空室率も15.9%となり、大阪市内でも賃貸住宅の需要が高いエリアということがわかります。

単身世帯の多い大阪市では、利便性の高い中心部エリアを居住地として選択する人が増えており、アパート投資では今後もねらい目のエリアかもしれません。

※2020年4月時点の情報

参照元：大阪市公式HP（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000466335.html）

空室リスクを避けるコツ

ここからは、空室リスクを回避するために覚えておきたいポイントを3つ紹介します。

アパート経営を始める前の準備期間にするべき空室リスク対策なので、参考にしてみましょう。

立地にこだわる

先に大阪府の空室率やエリアの特徴についてお伝えしてまいりましたが、アパート経営を安定化させるためには、賃貸住宅の建つエリアや周辺環境、利便性について事前に調査することがポイントです。建物は築年数が経過した場合もリフォームなどによりバリューアップが可能となりますが、立地の良し悪しは簡単に変えることのできない部分でもあります。例えば、駅から徒歩10分以内で生活環境が整備されたエリアであれば、先々まで物件の大きな強みとなるでしょう。特に大阪市内は単身世帯が多いこともあり、公共交通機関へのアクセスの良さは重視される点でしょう。

アパートの立地選びは、空室リスク回避のためにオーナーが最初に検討すべき事項でといえます。

物件の質にこだわる

つぎに空室リスク回避として考慮すべき事項は、物件の質についてです。

近年では、賃貸住宅においても様々な住宅設備や性能を求める入居者が増えています。時代の流れと共に、エアコンや温水洗浄暖房便座付トイレはあって当たり前の設備と化し、最近では宅配BOXやインターネット無料などが人気の設備として挙がっています。また、ファミリータイプの賃貸住宅などでは、追焚機能付風呂を条件の一つとするケースも増えています。単身者層とファミリー層とでは、人気の設備が異なることもあるため、狙いの入居者層が求める設備を事前にチェックしておくことがおすすめです。

アパート経営の空室対策として、ニーズに合った設備導入の必要性は年々高まりつつあることも覚えておきましょう。

サブリースにする

最後にサブリース契約による空室リスク回避の方法について説明しましょう。

以前ほど珍しくないサブリースですが、簡単にいうと不動産会社とアパート所有者であるオーナーが一括借上げ契約を結ぶことをいいます。アパート一室ごとにオーナーと入居者もしくは契約者が賃貸借契約を結ぶことが一般的ですが、この場合は退去時から入居が決まるまでの期間は空室状態となり家賃収入が見込めません。サブリース契約の場合、空室の有無にかかわらず契約時に定められた賃料算出方法に応じてアパート一棟の家賃収入を得ることができる点がメリットでしょう。

ただし、サブリース契約は不動産会社によって様々な条件や更新時の保証料見直し制度があるため、契約締結の際は内容を十分に理解したうえで行うことがおすすめです。

空室リスクが避けられる
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